GEG aktuell: Fassadenarbeiten im Fokus   

Die Anforderungen aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie dem GEG gehören auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit. Der Anwendungsbereich des GEG ist jedoch nicht bereits bei einer bloßen Instandsetzung relevant.

Dies entschied das OLG Naumburg in einem aktuell veröffentlichten Urteil vom 10.10.2024 (Az. 2 U 69/23). Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft siehe unten.

Sachverhalt und Entscheidung: Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit Putz- und Malerarbeiten an den Außenfassaden eines Mehrfamilienhauses. Nach der Beendigung der Fassadenarbeiten rügt der Auftraggeber die Überschreitung des im GEG genannten Wärmekoeffizienten und verweigert die Werklohnzahlung. Der Auftragnehmer trägt vor, dass die Anforderungen des GEG nicht relevant seien, weil es sich nach dem Vertrag nur um eine Ausbesserung der Fassade und keine Erneuerung des Putzes handele. Das OLG bestätigt dies und verurteilt den Auftraggeber zur Zahlung.  

Anmerkungen: Sicherlich, es handelt sich um eine Entscheidung im Einzelfall. Die in der Begründung herausgearbeiteten Grundsätze lassen sich jedoch sehr gut verallgemeinern. Danach gilt, dass öffentlich-rechtliche Normen wie das GEG auch ohne ausdrückliche Vereinbarung das Bau-Soll bestimmen. Der Anwendungsbereich ist jedoch nicht eröffnet, wenn es sich wie hier lediglich um die Ausbesserung schadhafter Stellen gehandelt hat, jedoch um keine Erneuerung des Putzes an einer Außenwand gem. § 48 GEG.

Das Gericht stellt auf den Wortlaut der Vorschrift ab. Danach setzt die Erneuerung des Außenputzes die Entfernung des gesamten Altputzes voraus. Das Gericht begründet das Ergebnis auch mit einem Verweis auf einen Beschluss der Fachkommission Bautechnik, wonach Putzreparaturen, bei denen bestehender Altputz nicht abgeschlagen wird, keine Putzerneuerung, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme für den Bestandsputz darstellen.

Fazit

Erhöhte Anforderungen an Bauleistungen: Immobilienunternehmen müssen sicherstellen, dass ihre Leistungen den Anforderungen des GEG entsprechen, auch wenn diese nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt sind.

Klarheit bei Fassadensanierungen: Das Urteil schafft Klarheit darüber, dass nicht jede Putzreparatur als Erneuerung im Sinne des GEG gilt. Nur wenn der gesamte Putz entfernt und erneuert wird, greifen die strengen energetischen Anforderungen.