Gebäudetyp E: BFW in der Anhörung- Richtiger Ansatz mit Nachbesserungsbedarf

Nach derzeitiger Planung soll das Gesetzgebungsverfahren bis Mitte 2027 abgeschlossen werden.

Am 26. Oktober 2026 haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen den Referentenentwurf zur Einführung eines gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) veröffentlicht und die Länder- und Verbändeanhörung eingeleitet. Federführend ist das BMJV.

Neben der BFW-Stellungnahme im Rahmen der Anhörung begleitet der BFW die Diskussion um den Gebäudetyp E bereits seit Beginn, unter anderem im Rahmen des Stakeholder-Dialogs von Bundesjustiz- und Bauministerium sowie durch eigene Stellungnahmen, Gutachten und konkrete Regelungsvorschläge. Ergänzend wurde im Rahmen der Anhörung ein weiteres umfassendes Rechtsgutachten von RA Michael Halstenberg eingebracht, das weitergehende rechtliche Bewertungen und konkrete Formulierungsvorschläge für die Ausgestaltung des gesetzlichen Basisstandards enthält.

Für die mittelständische Immobilienwirtschaft besitzt das Vorhaben erhebliche Bedeutung. Angesichts hoher Baukosten, gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend schwachen Neubautätigkeit kann einfacheres und kostengünstigeres Bauen nur gelingen, wenn rechtssichere und praktikable Rahmenbedingungen geschaffen werden. Der Gebäudetyp E kann hierzu einen wichtigen Beitrag leisten.

Bauordnungsrecht als Fundament

Der zentrale Regelungsansatz des Entwurfs verdient Unterstützung: Die geschuldete Beschaffenheit eines Gebäudes soll künftig stärker an den Technischen Baubestimmungen und den Anforderungen des Bauordnungsrechts ausgerichtet werden. Damit vollzieht der Gesetzgeber einen Perspektivwechsel.

Während sich das Bauvertragsrecht bislang häufig an marktüblichen Qualitätsstandards oder den anerkannten Regeln der Technik orientiert, verfolgt der Entwurf einen Bottom-up-Ansatz. Ausgangspunkt sind die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, die Sicherheit, Gesundheitsschutz, Brandschutz und Gebrauchstauglichkeit gewährleisten. Zusätzliche Komfort- und Ausstattungsstandards werden nicht mehr automatisch Vertragsinhalt. Dies schafft mehr Rechtssicherheit und eröffnet Spielräume für kostengünstigeres Bauen.

Gebäudetyp E darf kein Sondermodell bleiben

Der Referentenentwurf gestaltet den gesetzlichen Basisstandard als Opt-In-Modell aus. Der Gebäudetyp E gilt nur, wenn die Vertragsparteien seine Anwendung ausdrücklich vereinbaren.

Aus Sicht des BFW liegt hierin einer der wesentlichen Schwachpunkte des Entwurfs. Die Konstruktion als Sondervertragstyp vermittelt den Eindruck, der gesetzliche Basisstandard beschreibe eine Ausnahme vom regulären Qualitätsniveau. Damit entsteht unnötig die Vorstellung eines Wohnens zweiter Klasse.

Tatsächlich geht es nicht um minderwertige Gebäude, sondern um die Konzentration auf die für Sicherheit, Gesundheitsschutz und zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Standards. Der BFW spricht sich deshalb weiterhin dafür aus, den gesetzlichen Basisstandard als Regelfall auszugestalten. Höhere Komfort- und Qualitätsstandards könnten weiterhin individuell vereinbart werden.

Keine zusätzlichen Länderverordnungen

Kritisch zu bewerten ist auch die in § 650a Abs. 6 BGB-E vorgesehene Verordnungsermächtigung für die Länder. Danach sollen zusätzliche Mindestanforderungen an den Basisstandard festgelegt werden können.

Damit droht neben den bestehenden Landesbauordnungen mit den Technischen Baubestimmungen eine weitere Regelungsebene. Für bundesweit tätige Bauträger, Projektentwickler und Wohnungsunternehmen wären zusätzliche Prüfungsaufwände, neue Abgrenzungsfragen und weitere Rechtsunsicherheiten die Folge.

Der BFW fordert daher die Streichung der Verordnungsermächtigung. Soweit zusätzliche Anforderungen für Sicherheit oder Gebrauchstauglichkeit erforderlich sind, können diese bereits heute im bestehenden bauordnungsrechtlichen Regelungssystem verankert werden.

Informationspflichten reduzieren

Ebenso kritisch sind die vorgesehenen zusätzlichen Angaben in Verbraucherbauverträgen. Der Entwurf verlangt unter anderem besondere Hinweise zum Schallschutz sowie eine Darstellung der durch den Gebäudetyp E erzielten Kosteneinsparungen.

Gerade die Pflicht zu Kostenschätzungen wirft erhebliche praktische Fragen auf. Weder definiert der Entwurf ein Referenzgebäude noch legt er eine Berechnungsmethode fest. Für Bauträger und Wohnungsunternehmen drohen damit neue Dokumentations-, Haftungs- und Streitrisiken. Der zusätzliche Nutzen für Verbraucher ist demgegenüber begrenzt.

Aus Sicht des BFW sollten daher sowohl die Pflichtangaben zum Schallschutz als auch die Verpflichtung zur Darstellung von Kosteneinsparungen entfallen.

Fazit

Der Referentenentwurf enthält mit der stärkeren Orientierung an den Technischen Baubestimmungen den sachgerechten Ansatz. Daneben geht es um die Ausgestaltung des Basisstandards als Regelfall, die Streichung der Verordnungsermächtigung sowie der Verzicht auf neue Informations- und Dokumentationspflichten. Nur dann kann der Gebäudetyp E sein Potenzial für mehr Wohnungsbau tatsächlich entfalten.

Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.