Justiziar/Leiter Recht
Die Bundesregierung hat am 25.02.2026 ein Eckpunktepapier zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz vorgelegt.
Bis Ostern 2026 soll der Gesetzentwurf zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) im Kabinett beschlossen werden. Im Frühjahr 2026 soll sich der Deutsche Bundestag damit befassen. Ziel ist es, das Gesetz vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten zu lassen. Wir bitten Sie als BFW-Mitglieder um Hinweise und Anmerkungen an franco.hoefling@bfw-bund.de
Der erste Satz des Eckpunktepapiers lautet: „…Das Heizungsgesetz wird abgeschafft…“ Allerdings bedeutet das nicht, dass sämtliche Regelungen aus dem GEG verschwinden. Zahlreiche bisherige Pflichten werden mit verändertem Zuschnitt im Gewand neuer Paragrafen in das neue GMG überführt.
Klar ist auch. Das Eckpunktepapier ersetzt nicht den Gesetzestext. Eine fundierte Bewertung ist danach erst möglich, wenn konkrete gesetzliche Regelungsvorschläge vorliegen.
Dennoch möchten wir Ihnen im Folgenden einen ersten Überblick geben.
Zusammenfassung vorab: Welche Auswirkungen hat das GMG nach dem Eckpunktepapier für die mittelständische Immobilienwirtschaft?
Positive Signale
- Mehr Technologieoffenheit und Investitionssicherheit
- Keine signifikanten Verschärfungen im Neubau
- Auskömmliche BEG-Förderung bis 2029 zugesagt
- Verbesserungen bei Fernwärme, Contracting und Wärmepreisen
- Vereinfachte Wärmeplanung = bessere Planbarkeit von Standorten
Risiken und Herausforderungen
- Unsicherheit bei der Harmonisierung der Effizienzklassen
- Offene Fragen zum künftigen Mietrecht und möglicher Kostentragung
- Offene Fragen zur Förderung nach 2029
- Unklare Preisentwicklung bei synthetischen und biogenen Brennstoffen
- Konkrete gesetzliche Regelungen liegen noch nicht vor.
Im Einzelnen:
1. Zentrale Botschaft: Mehr Flexibilität – aber weiterhin klare Klimavorgaben
Es geht um mehr Technologieoffenheit und Wahlfreiheit bei der Heizung unter Beibehaltung der Klimaziele und die schrittweise Pflicht zu CO₂-armen Brennstoffen (EE).
Das bedeutet:
- Die 65-%‑EE‑Regel entfällt.
- Keine Betriebsverbote für Gas- und Ölheizungen.
- Eigentümer haben wieder echte Wahlfreiheit beim Heizungstausch.
- Neue fossile Heizungen müssen jedoch ab 2030 schrittweise klimafreundlicher betrieben werden („Biotreppe“).
- Die Klimaziele bis 2045 bleiben verbindlich.
Die konkrete Umsetzung bleibt abzuwarten.
2. Umsetzung der EU‑Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) / Keine Verschärfung im Neubau
Die Bundesregierung kündigt an, die EPBD 1:1 umzusetzen, gleichzeitig aber alle Spielräume zugunsten der Mitgliedstaaten zu nutzen. Dazu zählt:
- Keine gebäudeindividuellen Sanierungsverpflichtungen für den Bestand.
- Keine nationale Verschärfung über EU-Anforderungen hinaus.
- Anstreben längerer Umsetzungsfristen sowie Verschlankung der Vorgaben in Brüssel.
Der Hinweis im Eckpunktepapier, wonach die im Jahr 2025 genehmigten Wohnungsneubauten bereits zu 96 Prozent als Nullemissionsgebäude gebaut werden, deutet darauf hin, dass es keine weiteren Verschärfungen bei der Energieeffizienz geben wird. Ein Nullemissionsgebäude entspricht danach dem heutigen Effizienzhausstandard EH 55 kombiniert mit 100 % erneuerbaren Energien in der Wärmeversorgung. Damit vollzieht die Bundesregierung dem u.a. vom BFW geforderte Paradigmenwechsel zur Emissionseffizienz statt immer strengerer Energieeffizienzstandards.
Die Umsetzung bleibt abzuwarten.
3. Europaweite Harmonisierung der Effizienzklassen?
Die angestrebte europaweite Angleichung nationaler Energieeffizienzklassen bis Ende 2029 ist nicht realistisch. Angesichts völlig unterschiedlicher nationaler Berechnungssysteme ist nicht nachvollziehbar, wie dies gelingen soll. Ausgang offen.
4. Gebäudebestand: Wahlfreiheit und Biotreppe
Weiterbetrieb bestehender Heizungen
- Alle vorhandenen Systeme können weiterlaufen.
- Beim Heizungstausch liegt die Entscheidung vollständig bei den Eigentümern.
Optionen beim Heizungstausch
Zulässig bleiben:
- Wärmepumpe
- Fernwärme
- Biomasse
- Hybridsysteme
- Gas- und Ölheizungen (mit wachsendem Bio-Anteil ab 2029)
Die „Biotreppe“
- Start ab 1. Januar 2029 mit 10 % Bioanteil.
- Weiterer Anstieg in drei Schritten bis 2040.
Markteinschätzung
Die Regierung erwartet einen starken Ausbau an Biogas‑ und synthetischen Brennstoffen. Ob das technisch und preislich realistisch ist, bleibt offen.
5. Förderung: Auskömmliche Förderung bis 2029 gesichert
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird bis mindestens 2029 finanziell „auskömmlich“ abgesichert.
Bewertung: „Auskömmlich“ ist unseres Erachtens so zu verstehen, dass die Förderung bis 2029 auch solche Wirtschaftlichkeitslücken schließen muss, die durch ambitionierte Klimaschutzvorgaben entstehen können. Umsetzung folgt.
6. Mietrecht & Contracting: Anpassung des Kostenneutralitätsgebots
Die Regierung erkennt an, dass das aktuelle Kostenneutralitätsgebot des § 556c BGB i. V. m. Wärmelieferverordnung die Umstellung auf Fernwärme häufig verhindert und Mieter nicht zuverlässig schützt. Die Regelung soll daher moderat angepasst werden.
Bewertung: Es bleibt abzuwarten, ob mit einer Neuregelung nunmehr eine realistische Chance besteht, Contracting-Modelle und Fernwärmeumstellungen wirtschaftlich tragfähig zu gestalten.
7. Fernwärme und Nahwärme: Ausbau, Regulierung und Preistransparenz
Die Bundesregierung kündigt ein umfangreiches Wärmepaket an.
Wesentliche Punkte:
- Ausbau und Dekarbonisierung von Fern- und Nahwärmenetzen
- Novellierung der AVBFernwärmeV und der Wärmelieferverordnung
- Einrichtung einer verpflichtenden Preistransparenzplattform
- Stärkung des Verbraucherschutzes
- Aufstockung der Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW)
Für die Praxis könnte das bedeuten:
- Mehr Planungssicherheit für Netzbetreiber
- Verbesserte Refinanzierungsmöglichkeiten bei Dekarbonisierung
- Höhere Transparenz und voraussichtlich stabilere Preise für Anschlussnutzer
Die konkrete Umsetzung bleibt abzuwarten.
8. Kommunale Wärmeplanung: Vereinfachungen für kleine Kommunen
Die Wärmeplanung wird entkoppelt vom Heizungsgesetz und für Kommunen unter 15.000 Einwohnern massiv vereinfacht. Die konkreten Regelungsinhalte bleiben abzuwarten.