Es geht um das BFW-Gutachten „Gebäudetyp E – Regelungsvorschläge zum kostengünstigen Wohnungsbau“.

Das Gutachten von Michael Halstenberg bildet eine wichtige Grundlage für die aktuelle rechtspolitische Diskussion zum Gebäudetyp E. Mit einem Fragen-und-Antworten-Katalog liefern die immobilienwirtschaftlichen Verbände der BID nunmehr eine praxisnahe Ergänzung, die insbesondere auf kritische Rückfragen zu den Regelungsvorschlägen eingeht und eine vertiefte Auseinandersetzung mit den rechtlichen Implikationen ermöglicht. Das BID- Dokument wurde der Justizministerin Dr. Stefanie Hubig, dem zuständigen BMJV-Fachreferat und der Bauministerin Verena Hubertz übersandt.

Hintergrund

Der BFW und die anderen immobilienwirtschaftlichen Verbände der BID sehen in der rechtlichen Absicherung des Gebäudetyp E einen zentralen Hebel zur Wiederbelebung des bezahlbaren Wohnungsbaus. Die vorgeschlagenen Regelungen zum Gebäudetyp E ermöglichen funktionale, sichere und nutzbare Gebäude – bei gleichzeitiger Entlastung von überhöhten technischen Standards, die derzeit faktisch verpflichtend sind.

Fragen-und-Antworten zum Gebäudetyp E im Überblick

1. Was ist Ziel des Gutachtens?

Die Vorschläge zielen auf kostengünstigeren Wohnungsbau durch rechtssichere Vereinbarungen von weniger hohen technischen und baulichen Standards. Ziel ist eine neue Vertragskultur für bezahlbaren Wohnraum.

2. Inwieweit hängen die Vorschläge mit dem Gebäudetyp E zusammen?

Der Gebäudetyp E beschreibt die Problematik überhöhter technischer Standards. Mit dem Gebäudetyp E soll erreicht werden, dass ein Bauwerk nicht mangelhaft ist, wenn es von den gewohnten Standards und Norman abweicht, ohne notwendige Sicherheits- oder Mindeststandards zu unterschreiten. Das Gutachten fordert mehr Flexibilität für Planer und Bauunternehmen und macht insbesondere gesetzliche Regelungsvorschläge, um Bauwerke auch kostengünstiger realisieren zu können.

3. Was hat der Gebäudetyp E mit den anerkannten Regeln der Technik zu tun?

Um Haftungsrisiken zu vermeiden, besteht derzeit ein faktischer Zwang zur Einhaltung technischer Regeln. Das Gutachten erläutert die Bedeutung anerkannter Regeln der Technik und zeigt Wege auf, diesen faktischen Zwang aufzuheben und mehr Freiheit in Bezug auf die technische Gestaltung von Gebäuden schaffen.

4. Warum braucht es eine gesetzliche Regelung zum Gebäudetyp E im BGB?

Vertragliche Abweichungen sind möglich, aber rechtlich riskant. Die aktuelle Rechtslage führt zu teurem Bauen. Das Gutachten schlägt vor, funktionale Gleichwertigkeit gesetzlich zu verankern.

5. Wie wird der erforderliche Verbraucherschutz durch die Vorschläge im Gutachten beachtet?

Der Verbraucherschutz bleibt erhalten. Funktionale, sichere und nutzbare Gebäude sind wie bisher gesetzlich abgesichert. Transparenz und gesetzliche Mindeststandards bleiben bestehen.

6. Was ändert sich dann aus Sicht der Verbraucher?

Verzicht auf kostenintensive zusätzliche Standards (z. B. Keller, Aufzug, höherer Schallschutz) wird möglich, um bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Funktionale Mindeststandards bleiben erhalten.

7. Was bedeutet funktionale Gleichwertigkeit?

Technische Lösungen, die dieselbe Funktion erfüllen wie marktübliche Standards, gelten als gleichwertig, auch wenn sie von Normen abweichen.

8. Besteht weiterhin eine Transparenz durch Aufklärungspflichten?

Ja. Bauherren und Käufer müssen klar über Abweichungen informiert werden. Eine gesetzliche Vermutung soll die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen erleichtern.

9. Müssen abgesenkte Standards zukünftig auch im Mietrecht berücksichtigt werden?

Ja, aber das erfordert ggf. eine eigene gesetzliche Regelung. Das Gutachten fokussiert auf das Werkvertragsrecht.

10. Wie verhält sich der Gebäudetyp E zum Regelstandard Schleswig-Holstein und zum Hamburg-Standard?

Der Hamburg-Standard ist eine städtische Initiative für den Wohnungsneubau, die kostenreduzierende Standards, optimierte Planung und beschleunigte Verfahren bündelt, mit Mustervertragsklauseln und in Pilotprojekten erprobt, mit dem Ziel, die Baukosten, um etwa ein Drittel zu senken. In Schleswig-Holstein werden mit dem Regelstandard Erleichtertes Bauen die Anforderungen über die ausschließliche Förderung von Mindeststandards im Bereich des geförderten Wohnungsbaus gesenkt. Der Gebäudetyp E soll dementgegen eine generelle rechtssichere Anwendung im frei finanzierten und geförderten Wohnungsbau im Bauvertragsrecht ermöglichen.

11. Berücksichtigen die Vorschläge den Aspekt der Nachhaltigkeit?

Ja. Weniger Materialeinsatz spart CO₂ und fördert Nachhaltigkeit. Die Vorschläge optimieren den Lebenszyklus-Energieverbrauch und vermeiden graue Energie.

12. Welche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind zu erwarten?

Die Baukosten können deutlich sinken. Mehr Wohnungen können gebaut werden. Die Wohnungseigentumsbildung wird gestärkt. Mietwohnungen mit bezahlbaren Mieten können wirtschaftlich tragfähig entstehen.

Aber auch im Hinblick auf Wohnfolgeeinrichtungen ergeben sich Vorteile: Pilotprojekte zum Gebäudetyp-E in Bayern zeigen, dass er neben dem Wohnungsbau auch bei Schulen, Kultureinrichtungen oder auch Verwaltungsgebäuden sowie Aufstockungen von Wohngebäuden eingesetzt werden kann.

13. Besteht die Gefahr von Mitnahmeeffekten der Wohnungswirtschaft?

Nein. Der Markt zwingt Wohnungsunternehmen, Einsparungen weiterzugeben. Höhere Margen sind nicht durchsetzbar. Die mit den Maßnahmen angestrebten Kostensenkungen sind erforderlich, um überhaupt wieder bezahlbar zu bauen.

14. Wird die Normungspraxis verbessert?

Ja.  Die freiwillige Anwendung von Normen wird gestärkt. Normen sollen künftig stärker gemeinwohlorientiert, transparent und kostenbewusst gestaltet werden. Das Deutsche Institut für Normung (DIN) arbeitet bereits daran. 

15. Welche Rolle spielt das Bauproduktenrecht?

Neue Produktanforderungen führen oft zu höheren Kosten. Auch EU-Vorgaben müssen wirtschaftlich bewertet werden.

16. Wie kann die neue Vertragskultur gefördert werden?

Auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft leistet einen Beitrag, z.B. durch Schulungen, Musterklauseln, Leitlinien und klare Kommunikation. Die Immobilienwirtschaft soll aktiv zur Umsetzung beitragen.