EU aktuell / Affordable Housing Act – Stand, Bewertung und Ausblick

Mit der Vorlage des Affordable Housing Act am 9. September 2026 hat die Europäische Kommission erstmals den Entwurf eines unmittelbar geltenden europäischen Rechtsrahmens für wohnungspolitische staatliche Eingriffe vorgelegt.

Ziel des Verordnungsvorschlags ist es, einheitliche Kriterien zur Feststellung von Wohnraumknappheit zu schaffen und darauf aufbauend staatliche Eingriffe auf Wohnungsmärkten zu erleichtern. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft wirft der Entwurf erhebliche wohnungspolitische und europarechtliche Fragen auf.

Besonders relevant sind die vorgesehenen Regelungen des Artikels 2. Erfasst werden Maßnahmen zur Beschränkung Kurzzeitvermietung. Darüber hinaus betrifft der Entwurf Maßnahmen zur Beschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Nebenwohnsitzen.

Der Verordnungsvorschlag schafft dabei weder neue Investitionsanreize für den Wohnungsbau noch zusätzliche Fördermittel, beschleunigte Genehmigungsverfahren oder Maßnahmen zur Senkung der Baukosten. Stattdessen etabliert er einen unionsweiten Rahmen, innerhalb dessen Eingriffe in bestehende Eigentums- und Nutzungsverhältnisse erleichtert werden sollen. Gerade darin liegt aus Sicht des BFW der zentrale Kritikpunkt. Die aktuelle Wohnraumkrise ist in erster Linie das Ergebnis unzureichender Neubautätigkeit, hoher Baukosten, gestiegener Finanzierungskosten und immer komplexerer regulatorischer Anforderungen. Zusätzlicher Wohnraum entsteht durch den Affordable Housing Act nicht.

Der BFW hat sich frühzeitig und intensiv in die Diskussion eingebracht. Im Rahmen einer Anhörung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie hat der Verband seine Positionen unmittelbar gegenüber der Bundesregierung vorgetragen. Ergänzend wurde eine ausführliche Stellungnahme übermittelt, in der die rechtlichen und wohnungspolitischen Bedenken dargelegt werden. Parallel bringt der BFW seine Positionen auf europäischer Ebene über den Dachverband Build Europe in die laufenden Beratungen ein. Dessen Präsident ist der frühere BFW-Präsident Andreas Ibel, der die Interessen der mittelständischen Immobilienwirtschaft unmittelbar gegenüber den europäischen Institutionen vertritt.

Im Mittelpunkt der Kritik steht die Frage der Zuständigkeit. Wohnungspolitik gehört traditionell zu den Aufgaben der Mitgliedstaaten. Die Wohnungsmärkte innerhalb Europas unterscheiden sich erheblich hinsichtlich Eigentumsquoten, Mietrechtssystemen, Förderstrukturen und Marktbedingungen. Gleichwohl soll künftig auf europäischer Ebene definiert werden, wann Wohnraumknappheit vorliegt und unter welchen Voraussetzungen staatliche Eingriffe gerechtfertigt sein sollen. Der Entwurf greift damit in einen Politikbereich ein, der bislang maßgeblich national, regional und lokal ausgestaltet wird.

Diese Bedenken teilt auch der Bundesrat. Mit Beschluss vom 16. Oktober 2026 hat er eine förmliche Subsidiaritätsrüge gegen den Verordnungsvorschlag erhoben. Nach Auffassung der Länder verstößt der Entwurf gegen die Grundsätze der Subsidiarität und Verhältnismäßigkeit. Die Mitgliedstaaten verfügten bereits über geeignete Instrumente, um auf angespannte Wohnungsmärkte zu reagieren. Ein zusätzlicher europäischer Regelungsrahmen sei weder erforderlich noch sachgerecht.

Tatsächlich sieht der Entwurf in Artikel 6 ein umfangreiches System zur Feststellung sogenannter  Housing Stress Areas (= Mangellagen) vor. Anhand unionsweit vorgegebener Indikatoren soll künftig bewertet werden, ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Erst auf dieser Grundlage sollen die vorgesehenen Eingriffsmöglichkeiten eröffnet werden. Genau hier zeigt sich ein weiterer Schwachpunkt des Vorhabens. Deutschland verfügt bereits heute über differenzierte gesetzliche Regelungen zur Bestimmung angespannter Wohnungsmärkte. Sie bilden die Grundlage zahlreicher wohnungspolitischer Instrumente, von der Mietpreisbremse über abgesenkte Kappungsgrenzen bis hin zu Umwandlungsbeschränkungen. Weshalb zusätzlich ein europäischer Bewertungsmaßstab erforderlich sein soll, bleibt unbeantwortet. Statt Klarheit drohen Doppelstrukturen, zusätzlicher Verwaltungsaufwand und neue Rechtsunsicherheiten.

Hinzu kommt die gewählte Rechtsform. Die Kommission hat sich bewusst für eine Verordnung entschieden. Anders als eine Richtlinie, die von den Mitgliedstaaten zunächst in nationales Recht umgesetzt werden muss und dabei Umsetzungsspielräume eröffnet, gilt eine europäische Verordnung grundsätzlich unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Gerade in einem Politikbereich, für den die Europäische Union keine originäre Zuständigkeit besitzt, verstärkt dies die Zweifel an der Vereinbarkeit des Vorschlags mit dem Subsidiaritätsprinzip.

Nach der Vorlage des Entwurfs durch die Europäische Kommission befassen sich nun das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union mit dem Vorschlag. Der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens wird nach derzeitiger Planung bis Ende 2027 angestrebt. Bis dahin wird sich der BFW weiterhin gegenüber Bundesregierung und europäischen Entscheidungsträgern für eine grundlegende Überarbeitung des Entwurfs einsetzen.

Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.