Professor für Städtebau und Bodenordnung an der Universität Bonn
Zahlreiche Städte und Gemeinden haben bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse nach dem Vorbild des Münchener Modells der sozialgerechten Bodennutzung gefasst. Es stellt sich daher die Frage, ob diese Modelle den Anteil an bezahlbarem Wohnraum signifikant steigern, zu sozial ausgewogenen Stadtquartieren beitragen und den kommunalen Haushalt von den Kosten der erforderlichen städtebaulichen Infrastruktur wirksam entlasten können. Nachfolgend werden einige Erfolgsfaktoren für diese Ziele erörtert und diskutiert.
Transparenz und Klarheit
Baulandmodelle müssen transparent, einfach und leicht verständlich sein, damit sie von den Akteuren des Wohnungsmarktes akzeptiert werden. Dies bedingt zugleich, dass Ziele und Grundsätze intensiv kommuniziert werden. Der Immobilienmarkt muss sich auf die Bedingungen und Regelungen einstellen können. Transparenz und Klarheit der Regelungen sind zwingende Voraussetzungen für die Berechenbarkeit des Modells und schaffen die notwendige Sicherheit bei der Kalkulation der Kosten.
Gleichbehandlung der Akteure
Ein Baulandmodell schafft einen gemeinsamen Rahmen für alle Fälle der Baulandentwicklung. An die Stelle von aufwendigen individuellen vertraglichen Regelungen jedes Einzelfalls tritt eine Richtlinie, die bestimmte Standards und Prozesse vorgibt. Die konsequente Anwendung sichert die Gleichbehandlung aller Akteure auf dem Baulandmarkt und führen zu einer hohen Akzeptanz und Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen. Die Planungsbegünstigten müssen auf eine Gleichbehandlung aller seitens der Stadt vertrauen können.
Flankierung von Wohnungsbauprogrammen
Staatliche und kommunale Wohnungsbauprogramme entfalten angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus und der fehlenden räumlichen und quantitativen Steuerungswirkung nicht die erwarteten Entlastungseffekte auf dem Wohnungsmarkt. Deshalb ist die Kombination mit einem Baulandmodell für einen gezielten stadträumlichen und wirksamen Einsatz zweckmäßig.
Umfassender Konsens und Langfristigkeit
Als wesentlicher Erfolgsfaktor ist der erforderliche breite Konsens zwischen Politik und Verwaltung hervorzuheben. Einigkeit beim Beschluss und ebenso in der Umsetzung ist die Voraussetzung, um einen solchen weitreichenden Rahmen für die Baulandentwicklung und die Bodennutzung dauerhaft erfolgreich zu etablieren.
Baulandmodelle müssen sich auf einen Konsens über möglichst alle Parteigrenzen hinweg stützen können, damit sie nicht zum Spielball kurzfristiger kommunalpolitischer Kalküle werden und die langfristigen städtebaulichen, sozialpolitischen und ökologischen Ziele verwirklicht werden können.
Der Baulandmarkt ist ein dem Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt vorgelagerter Markt. Daher müssen die Bedingungen für die Baulandentwicklung sehr langfristig und vor allem verlässlich formuliert und beschlossen werden. Bei Immobilien mit ihren langen Entwicklungszeiträumen wirken sich kurzfristige Änderungen der kommunalen Bodenpolitik oft ungünstig aus.
Effizienz
Baulandmodelle entlasten die Verwaltung von wiederkehrenden langwierigen Routineaufgaben bei der Baulandentwicklung. Eindeutige inhaltliche Regelungen und Vorgaben statt zeitintensiver Einzelfallverhandlungen sowie standardisierte Abläufe verkürzen zudem die Entwicklungszeiträume bis zur Baurechtschaffung und deren Umsetzung.
Arbeitsgruppe Bauland
Die effiziente Umsetzung kommunaler Baulandmodelle wird durch die Einrichtung einer ämterübergreifenden „Arbeitsgruppe Bauland“ befördert. Zudem bedarf es effektiver Formen der Kommunikation und Kooperation zwischen den mit der kommunalen Bodenpolitik befassten Stellen innerhalb einer Stadt mit dem Ziel, unterschiedliche fachliche Aspekte und Zuständigkeiten zu bündeln und zum Teil konkurrierende Interessenlagen zu koordinieren.
Es hat sich als sehr zweckmäßig erwiesen, wenn die Kompetenzen und Informationen an einer Stelle in der Verwaltung zusammengeführt werden, um eine Anlaufstelle für Investoren und Bauwillige zu schaffen und um die erforderliche Synchronisation der verschiedenen städtebaulichen Verträge zu erreichen.
Keine Blaupausen sondern lokale Lösungen
Es gibt nicht das Baulandmodell, denn die Ausgestaltung des Modells hängt von lokalen Problemlagen und Prioritätensetzungen einer Stadt ab. Unterschiedliche Rahmenbedingungen, insbesondere Bodenpreisniveau, Logiken der Akteure auf dem Bodenmarkt und Zielsetzungen in den Städten und Gemeinden erfordern örtliche Ausgestaltungen der Modelle. Vor diesem Hintergrund erklärt sich das Spektrum der inzwischen angewendeten Baulandmodelle. Darüber hinaus bedürfen solche Modelle im Laufe der Zeit natürlich aufgrund der Änderungen von Rahmenbedingungen und Zielsetzungen der behutsamen inhaltlichen Anpassung.
Steuerung durch die kommunale Planungshoheit
Die kommunale Planungshoheit ist das zentrale Steuerungsinstrument für die Baulandmodelle. Mit einem gestuften Bebauungsplanverfahren, dessen einzelne Verfahrensbeschlüsse jeweils erst dann gefasst werden, wenn die Planungsbegünstigten ihre Mitwirkungsbereitschaft, Kostenübernahme und Realisierungspflichten vertraglich erklärt bzw. übernommen haben, lässt sich eine Steuerung des Prozesses und letztlich die Erreichung der bodenpolitischen Ziele realisieren. Das Vorgehen ist durch die Rechtsprechung bestätigt und von den Planungsbegünstigten akzeptiert worden. Städte und Gemeinden setzen damit ihre Planungshoheit strategisch zur Steuerung solcher Ziele ein, die bauplanungsrechtlich nicht festgesetzt werden können.
Fazit
Lokale Baulandmodelle leisten bei zielorientierter Ausgestaltung und konsequenter Anwendung einen essenziellen Beitrag zur Versorgung der Wohnungsmärkte und damit zur Abmilderung der gegenwärtigen Wohnraumproblematik. Angesichts der aktuellen bodenpolitischen Probleme können sie indessen eine grundlegende Reform des bestehenden Bodenrechts nicht ersetzen.