Modellhaus auf Wiese

Erbbaurechte – nur ein bodenpolitisches Instrument

Die Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht ist jüngst landesweit verstärkt in den Fokus von boden- und wohnungspolitischen Diskussionen gerückt. Schwerpunkte dieser Diskussionen sind die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, der Erhalt kommunalen Grundbesitzes und stadtentwicklungspolitischer Steuerungsmöglichkeiten sowie eine preisdämpfende Wirkung auf Bodenspekulationen.

Der Fachdialog des BMI

Vor diesem Hintergrund hat in den vergangenen beiden Jahren das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) den Fachdialog „Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?“ mit unterschiedlichen Vertretern aus Politik und Verwaltung, von Wohnungsunternehmen, Projektentwicklern, Verbänden und Stiftungen über Potentiale und Hemmnisse des Erbbaurechts ins Leben gerufen, der nun mit einer entsprechenden Abschlussdokumentation endete.

Den Hauptbestandteil dieses Dialogs bildet ein durch die GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH erstellter Bericht über wohnungspolitische Potenziale des Erbbaurechts. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass nur wenige größere Städte in den letzten fünf Jahren verstärkt Erbbaurechte im Wohnungsbausegment ausgegeben haben. Die beiden Spitzenreiter waren die Hansestädte Hamburg und Lübeck mit 160 bzw. 81 Erbbaurechten, gefolgt von Magdeburg mit 27. Das Mehrfamilienhaussegment hat dabei so gut wie keine Bedeutung. Die Anwendung des Erbbaurechts ist dabei sehr unterschiedlich ausgeprägt. Es gibt Kommunen, die ihre Grundstücke ausschließlich im Erbbaurecht vergeben, einige tragen sich mit dem Gedanken eines vermehrten Einsatzes, andere entscheiden im Einzelfall oder bieten die Wahlmöglichkeit zwischen Erwerb des Grundstücks im Volleigentum oder im Erbbaurecht. Als liegenschaftspolitisches Instrument findet das Erbbaurecht nur vereinzelt Niederschlag in kommunalen Wohnungsbaustrategien oder bodenpolitischen Grundsatzbeschlüssen. Dies hat zur Folge, dass eine Best-Practice von Erbbaurechten im Mietwohnungssegment praktisch nicht existiert. Das Interesse und die Beteiligung am Fachdialog zeigen allerdings deutlich, dass die Kommunen das Thema auch in nächster Zeit auf der politischen Agenda sehen.

Fazit

Als Ergebnis des Dialogs ist deutlich geworden, dass das Erbbaurecht als Instrument per se noch keine bezahlbare Wohnung schafft. Insofern ist es sicherlich auch nicht geeignet für pauschale Glorifizierungen. Vielmehr werden Vor- und Nachteile von Grundstücksvergaben im Erbbaurecht maßgeblich durch die Ausgestaltung der jeweiligen Erbbaurechtsverträge im Einzelfall bestimmt. Entscheidend für eine zielgerichtete Wirkung sind die ökonomischen Rahmenbedingungen und Interessen der Vertragspartner. Hier spielen passgenaue Laufzeiten, interessensgerechte Erbbauzinsen, die Beleihbarkeit und Entschädigungsregelungen sowie eine frühzeitige Verhandlung einer Vertragsverlängerung die entscheidende Rolle.

Das Erbbaurecht eignet sich als kommunales Steuerungsinstrument. Die Kommunen erhalten sich strategischen Einfluss auf die Bodennutzung und generieren Einnahmen als Beitrag zur Daseinsvorsorge.

Das Erbbaurecht leistet auch einen Beitrag zur Mobilisierung von Bauland in privater Hand. Grundstückseigentümer erhalten eine Möglichkeit, ihre Flächen dem Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, ohne diese Flächen verkaufen zu müssen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Kommunen unter dem politischen Druck in Zukunft zu Erbbaurechten positionieren werden. Unabdingbar bleibt, dass das Erbbaurecht wie jedes wohnungspolitische Instrument mit Augenmaß angewendet werden muss und kein Allheilmittel für boden- und wohnungspolitische Probleme darstellt.

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