Die Einbindung von Photovoltaikstrom in den Wohnungsmietvertrag

Eine alternative Möglichkeit der Stromversorgung durch Photovoltaikstrom in Mietverhältnissen in Abgrenzung zu Mieterstrom und Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung.

Wir freuen uns über Hinweise und Erfahrungen aus der Praxis zur Einbindung der PV-Stromversorgung in den Wohnungsmietvertrag.

Die Ausgangslage: Mieterstrom und GGV

Die Entwicklung im Bereich des Klimaschutzes in den letzten Jahren hat Modelle für die Stromversorgung durch Photovoltaik wie den Mieterstrom oder die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung hervorgebracht. In diesen Modellen wird ein vom Mietvertrag getrennter Stromliefervertrag zwischen den Parteien abgeschlossen. Sie stoßen jedoch auf vielseitige Kritik und Grenzen in der Umsetzung durch die Immobilienwirtschaft.

Bei dem Mieterstrommodell und der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist die Kopplung des Stromliefervertrages an den Mietvertrag ausgeschlossen. Ein Verstoß führt zur Nichtigkeit des Mieterstrom- bzw. Gebäudestromvertrages. Auch bei Gewerbemiete ist die Koppelung der sehr unterschiedlichen Leistungen Stromlieferung und Miete problematisch.

Ein Mieterstromvertrag mit Wohnungsmietern (Verbrauchern) wird mit einer bindenden Laufzeit von höchstens zwei Jahren abgeschlossen. Für den Mieterstromlieferanten besteht wegen der energierechtlichen Pflichten ein hoher bürokratischer Aufwand.  Das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung soll eine unkomplizierte Alternative zur lokalen Eigenversorgung von Mehrfamilienhäusern schaffen, sowie Anlagenbetreiber durch weniger Auflagen bezüglich der Versorgung mit Reststrom und Deckelung des Strompreises entlasten, wird jedoch auch im Gegensatz zum Mieterstrom nicht gefördert. Nach Plänen der Bundesnetzagentur im Entwurf zur Feststellung „AgNes“ sollen für „Prosumer“ außerdem zusätzliche Netz-Grundgebühren anfallen, bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung für jeden einzelnen Kunden. Bei beiden Modellen besteht ein Risiko von Einnahmenausfall, sollten die Mieter ihren Mieterstrom- bzw. Gebäudestromvertrag kündigen.

Die Alternative: Einbindung in den Mietvertrag

In dem oben kurz aufgezeigten Dschungel der Regulierungen, welcher oft mehr Probleme als Lösungen für die Beteiligten mit sich bringt, gibt es jedoch durchaus Lichtblicke durch alternative Modelle. Für Vermieter, welche an der Teilhabe an dem Ausbau von erneuerbaren Energien Interesse haben, ohne die durch ihn zu tragenden Kosten für die Installation der PV-Anlage von einer Förderung abhängig zu machen, könnte grade ein Mietvertrag, welcher die Stromversorgung durch die PV-Anlage bereits einbindet, eine attraktive Alternative sein. Das nachfolgend beleuchtende Modell ist eine entbürokratisierte und wirtschaftlich vorteilhafte Variante der PV-Nutzung für Vermieter und Mieter sein, ohne das den Vermieter dabei Lieferantenpflichten treffen.

Die Photovoltaikanlage ist in diesem Modell ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, welcher mit dem Mietobjekt und dem erzeugten Strom gemeinsam vermietet wird. Ähnlich wie bei einer Zentralheizungsanlage soll die PV-Anlage als wirtschaftliche Einheit mitsamt allen ihrer Teile darstellen und als wesentlicher Bestandteil des Mietshauses gelten. Sie wird nicht getrennt zur Mietsache zu betrachtet, sondern wird zur Herstellung des Gebäudes eingefügt, wie es auch bei einer Zentralheizungsanlage und deren Bestandteile der Fall ist. Die PV-Anlage dient im vorliegenden Modell nicht als Einnahmequelle für den Betreiber und es wird keinerlei Einnahmenüberschuss für den Vermieter generiert.

Die Bildung des Mietpreises und die Nebenkosten

Die Investition in die PV-Anlage wird durch einen erhöhten (Kalt-)Mietpreis abgebildet. Die Stromversorgung wird zu einer Nebenleistung des Mietvertrages, vergleichbar mit dem Betrieb einer Heizung.

Auch die Übernahme der Betriebskosten der PV-Anlage durch den Mieter kann vertraglich vereinbart werden. Ausgeschlossen von der Umlegung auf den Mieter sind hierbei die Reparaturkosten, welche zu den Instandhaltung- bzw. Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zählen und nicht aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammen. In der Theorie auf den Mieter als Nebenkosten umgelegt werden könnten aber insbesondere

• Betriebskosten,
• Wartungskosten,
• Versicherungskosten,
• Zählermiete und
• Kosten der Betriebs- und Brennstoffe.

Sollte ein Stromüberschuss entstehen, welcher durch Netzeinspeisung Einnahmen generiert, so muss sich dies ebenfalls in der Abrechnung gegenüber dem Mieter widerspiegeln, da die PV-Anlage als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gemietet wird. Alternativ ist eine kalkulatorische Aufteilung der PV-Anlage in einen dem Haus dienenden Teil und einen Einspeiseteil möglich.

Es ist bei der Wahl des Umlageschlüssels sinnvoll, sich an der Miethöhe oder der Wohnfläche der Mieter zu orientieren.

Der Opt-Out des Mieters

Natürlich muss dem Mieter auch in diesem Modell die Möglichkeit gelassen werden sich gegen die eingebundene Stromversorgung im Mietvertrag zu entscheiden und stattdessen einen Stromliefervertrag mit einem selbstgewählten Anbieter zu schließen, der sogenannte „Opt-Out“. Dies gewährt das Recht des Letztverbrauchers auf freie Wahl des Energieversorgers aus Artikel 4 der Elt-RL des Europäischen Parlaments und des Rates. Sollte der Mieter sich für eine externe Stromversorgung entscheiden, so würde er aber trotzdem den „erhöhten“ Mietpreis zahlen. Ein passender Vergleich kann wieder zu einer Zentralheizung gezogen werden. Wenn der Mieter die Heizung nicht einschaltet oder einen Aufzug nicht nutzt, so mietet er trotzdem das Objekt mit der Heizung bzw. dem Aufzug als Bestandteil, er kann wegen nicht-Nutzung keine Mietminderung verlangen, denn ist eine Wohnung an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen, doch der Mieter nimmt keine Wärme ab, wirkt sich dieses Verhalten nur im Hinblick auf die verbrauchsabhängigen Kosten aus. Wegfallen würden für den Mieter also lediglich bestimmte Nebenkosten, zum Beispiel für die Betriebskosten der hauseigenen Stromversorgung des einzelnen Mieters und natürlich würde auch keine Stromversorgung berechnet werden. Dies führt zu dem Ergebnis, dass der Mieter eine „erhöhte“ Kaltmiete zahlt und zusätzlich die höheren Kosten für einen separaten Stromversorgungsvertrag tragen müsse. An den Betriebskosten für die Allgemeinstromversorgung würde der Mieter weiterhin beteiligt werden.

Die Umsetzung der Einbindung von PV in den Mietvertrag

Umsetzbar ist das Modell der Einbindung der Stromversorgung durch PV-Strom in den Wohnungsmietvertrag zum Beispiel in einem Betriebskostenmodell. Gegenüber dem Mieter geschieht hier die Abrechnung der erhöhten Kaltmiete und die Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche und Verbrauch. Für den Mieter fallen in diesem Modell die bereits oben erläuterten Betriebskosten, wie die Wartung und die Betriebsführung an. Diese werden anteilig des Verbrauches oder der Wohnfläche gegenüber dem Mieter abgerechnet. In der Betriebskostenrechnung sind außerdem die Einnahmen aus der Einspeisung des überschüssigen Stroms anzurechnen, wobei zunächst die Kosten für die Erzeugung des Überschussanteils abgezogen werden. Der Mieter kann den ihm anzurechnenden Anteil der Überschusseinnahmen in Form einer Gutschrift in der Betriebskostenabrechnung erkennen.

Auch ein Pauschalmodell ist zur Umsetzung denkbar, jedoch im Rahmen von preisgebundenem Wohnraum und der Heizkostenverordnung problematisch. Daher ist eine Pauschale insbesondere für Niedrig-, Null- oder Pulsenergiehäuser denkbar, welche einen sehr geringen Jahreswärmebedarf aufweisen, den Bedarf durch den erzeugten Photovoltaikstrom decken und somit nur sehr geringe Nebenkosten erzeugen. Auch im Rahmen der Kurzzeitmiete, in welchem die kurzzeitige Überlassung im Vordergrundsteht und der Mietvertrag befristet geschlossen wird, kann die Pauschalisierung attraktiv sein. Der Mieter zahlt auch in diesem Modell eine erhöhte Kaltmiete, welche die Investition der PV-Anlage abbildet. Die Nebenkosten, die Gutschrift aus den Einnahmen der Einspeisung von überschüssigem Strom und die Kosten von zugekauften Netzstrom zum Strompreis des Energieversorgungsunternehmens, werden hier durch eine Pauschale gegenüber dem Mieter abgerechnet. Die Nebenkosten werden somit teilweise oder sogar vollständig, als Pauschale oder Inklusivmiete, in die Miete eingeschlossen, wie es zum Beispiel bei Ferienwohnungen gehandhabt wird.

Es könnte weiterhin die Möglichkeit bestehen eine PV-Anlage im Rahmen einer Modernisierung zu installieren und in ein bestehendes Mietverhältnis einzubinden. Für Mieter, deren Wohnung durch die PV-Anlage nachträglich aufgewertet wird, kommt eine Mieterhöhung im Zuge einer energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) in Betracht. Hierbei ist anzumerken, dass die hauseigene PV-Anlage den Energiebedarf des Gebäudes (teilweise) deckt und somit weniger Endenergie, wie zum Beispiel Heizöl beschafft werden müsste. Somit sollte der Energiebedarf des Gebäudes und in der Regel auch die Betriebskosten des Mieters sinken. Auch eine Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache (§ 555b Nr.  4 BGB) kommt bei der Installation einer PV-Anlage in Betracht, da auch die Änderung der Anlagentechnik des Gebäudes im Bereich der Stromversorgung als bauliche Veränderung gilt und die Attraktivität der Mietsache steigt, da die Mieter weniger „teuren“ Netzstrom beziehen müssen. Die Möglichkeit der Installation einer PV-Anlage als Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, welche dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt wurde, erscheint ebenfalls immer aktueller unter dem Gesichtspunkt, dass immer mehr Bundesländer eine Solarpflicht einführen.

Es ist hierbei anzumerken, dass es bisher keine Rechtsprechung zur Möglichkeit der Mieterhöhung nach Installation einer PV-Anlage als Modernisierungsmaßnahme gibt und somit eine unklare Rechtslage besteht. Der BGH hat jedoch mit seinem Urteil Az. VIII ZR 283/23 bereits klargestellt, dass zum Zeitpunkt der Mieterhöhung lediglich eine technisch fundierte Erwartung auf Energieeinsparung bestehen muss, was hier durchaus der Fall sein könnte. Die vorliegende Masterarbeit zum Thema betrachtet die Möglichkeit einer Mieterhöhung aus einem theoretischen Standpunkt.

Die Vorteile des Modells und die aktuelle Lage

Die Einbindung der Stromversorgung durch eine PV-Anlage in den Wohnungsmietvertrag eine immense Vereinfachung für Vermieter und Mieter dar, welche die Ziele der Energiewende weiter vorantreibt. Das Modell trägt zum Ausbau der erneuerbaren Energien und der Wirtschaftlichkeit des Angebots von Solarstrom vom Hausdach an die Mieter bei. Die Investition des Vermieters in eine PV-Anlage kann in diesem Modell refinanziert werden, ohne von einer Förderung abhängig zu sein und ohne Stromlieferantenpflichten zu tragen. Für den Mieter fällt lediglich eine erhöhte Kaltmiete und überschaubare Betriebskosten an. Bei richtiger Konzeption und Berechnung des Modells der Einbindung von Photovoltaikstrom in den Mietvertrag hat der Mieter somit geringere Kosten. Es handelt sich hier um einen klaren wirtschaftlichen Vorteil. Da die Stromerzeugungsanlage bereits mit der Miete abgegolten ist, fallen für den Mieter lediglich solche Stromkosten an, die für den Zukauf von Netzstrom entstehen. Es wird kein gesonderter Strompreis pro kWh an den Vermieter für den hauseigenen PV-Strom gezahlt.

Die Einbindung von Photovoltaikstrom in den Wohnungsmietvertrag stellt, als klar von den gesetzlich geregelten Stromliefermodellen des Mieterstroms und der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung abgegrenztes Modell, eine interessante Alternative für Hauseigentümer dar, die mit Photovoltaikstrom vermieten wollen. In der Praxis wird diese Einbindung als Pauschalmietenmodell bereits in Konzepten von Herrn Professor Timo Leukefeld umgesetzt. Bei der Einbindung der Stromversorgung durch PV-Anlagen in den Wohnungsmietvertrag handelt es sich unserer Meinung nach um eine interessante Alternative zu den gesetzlichen Modellen.

Die Masterarbeit „Die Einbindung von Photovoltaikstrom in den Wohnungsmietvertrag – Mietrechtliche Zulässigkeit und praktische Umsetzung“ wurde von Lilli Rolz im Rahmen ihres Studiums an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin erstellt und von der DGS-Franken veröffentlicht. Seit 24.08.2026 ist Frau Rolz als Referentin Recht beim BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen tätig.