Degressive AfA: Fertigstellung rechtssicher bestimmen

Fall: Ein Bauträger hat Häuser gebaut und die Anzeige der Fertigstellung gegenüber dem Bauamt bereits im Jahr 2023 erklärt. Es sind noch 8 Häuser im Jahr 2024 zu verkaufen. Der finale Innenausbau mit Maler- und Bodenbelagsarbeiten fehlt noch, wie vereinbart. Dieser könnte vom Bauträger noch geleistet werden oder aber auch in Eigenleistung des Käufers.

Fragen: Ein Kaufinteressent fragt nun, ob er bei Kauf jetzt im Jahr 2024 die degressive AfA auch in Anspruch nehmen kann. Gilt die Fertigstellung im Jahr 2023 immer noch, wenn der Bauträger die restlichen Innenarbeiten ausführen würde?  Was ist für das Finanzamt relevant? Die angezeigte Fertigstellung oder das Ende des finalen Ausbaus mit Maler- und Bodenbelägen?

Antwort: Der Käufer kann die degressive AfA in Anspruch nehmen. Denn die Bewohnbarkeit/Vermietbarkeit wird erst nach dem finalen Innenausbau im Jahr 2024 hergestellt. Damit ist die Wohnung steuerlich im Jahr 2024 fertiggestellt. Findet dann auch der Lasten- Nutzen- Wechsel im Jahr 2024 statt, haben wir eine Anschaffung im Jahr der Fertigstellung.  

Dies gilt auch dann, wenn die Fertigstellung, also die Herstellung der Bewohnbarkeit durch den Käfer selbst nach Anschaffung durchgeführt wird.

Merke: Für die degressive AfA kommt es darauf an, wann die Wohnung nach den tatsächlichen baulichen Verhältnissen bezugsfertig war. Es kommt auf die Bewohnbarkeit, also die Nutzbarkeit als Wohnung an. Die Fertigstellungsanzeige ist insofern nicht maßgeblich.

Handlungsempfehlung: Allerdings hat man natürlich Nachweisprobleme, wenn eine Fertigstellungsanzeige erfolgt, obwohl die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist. In derartigen Fällen wird das Finanzamt einen Nachweis verlangen, dass die Wohnung im Jahr 2023 noch nicht fertiggestellt war und das die Bezugsfertigkeit erst im Jahr 2024 hergestellt worden ist.

Hierzu sollte man den Zustand der Wohnung genau dokumentieren, etwa durch Fotos.

Sollte die Wohnung beim Verkauf noch nicht bezugsfertig sein, muss der Bauzustand in dem Kaufvertrag genau dokumentiert werden. Auch die Fertigstellung mit Abschluss des Innenausbaus ist genau zu dokumentieren.