Bundesratsbeschluss zu Indexmieten

Der Bundesrat hat einen Entschließungsantrag bestätigt, wonach Mieter u. a. vor einem energiekostenbedingten Anstieg von Indexmieten geschützt werden sollen. Eine Hamburger Bundesratsinitiative zur Deckelung der Indexmietenanpassung auf maximal 3,5 Prozent wurde zuvor abgelehnt.

Auszug aus dem Entschließungsantrag: „…Die Problematik inflationsbedingt stark ansteigender Mieten stellt sich darüber hinaus besonders bei Indexverträgen gemäß § 557b BGB, bei denen die Miete in jährlichen Abständen entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex heraufgesetzt werden kann. Auch hier wirken sich die Preissteigerungen doppelt auf die Wohnkosten aus, da Mieterinnen und Mieter neben den hohen Zusatzkosten für Energie und Heizung mit deutlichen Mieterhöhungen entsprechend der Inflationsrate rechnen müssen…Der Bundesminister der Justiz wurde aufgefordert, die Einführung einer wirksamen dämpfenden Regelung für die Erhöhung von Indexmieten zu prüfen, die eine doppelte Belastung von Mietern durch steigende Energiepreise vermeidet…“

Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Anmerkungen des BFW:

Der Entschließungsantrag ist auf den ersten Blick politisch nachvollziehbar, auf den zweiten Blick jedoch nicht sachgerecht.

Der bislang im Indexmietenvertrag enthaltene Interessenausgleich würde ausgehebelt. Oder anders formuliert, die Nachteile für Vermieter überwiegen. Die Bundesratsinitiative ist auch keine Initiative für sozialen Mieterschutz. Ein Gesetzgebungsbedürfnis ist bislang nicht nachgewiesen.

Im Einzelnen: Wir müssen uns vor Augen führen, dass der Abschluss eines Indexmietvertrages sorgfältige Vorüberlegungen des Vermieters erfordert. Bei diesen Vorüberlegungen muss der Vermieter bedenken, dass bei Indexmietverträgen eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich ist (§ 557b Abs. 2 S. 3 BGB). Steigen die ortsüblichen Mieten schneller als die Lebenshaltungskosten, ergibt sich damit für Vermieter ein wirtschaftlicher Nachteil.  Mietanpassungspotentiale können dann oft nicht ausgeschöpft werden.

Hinzukommt, dass auch eine Mieterhöhung nach Modernisierung zumeist nicht möglich ist. Lediglich Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, können eine Mieterhöhung nach Modernisierung rechtfertigen. 

Diese Grundprämissen führen dazu, dass nur die Bestände mit Indexmieten vermietet werden, bei denen in den nächsten Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.  Das sind typischerweise Neubau oder umfangreich sanierte Bestände. In Anbetracht des langfristigen Planungshorizonts sind Indexmieten üblicherweise nur in diesen Beständen wirtschaftlich sinnvoll.  Die Bundesratsinitiative erfasst damit typischerweise nur die Zielgruppen, die sich diese neu gebauten oder umfassend sanierten Wohnungen auch leisten können. Das ist damit nur ein relativ kleiner Ausschnitt im Markt, der nicht zu einer Verallgemeinerung unter dem Stichwort „sozialer Mieterschutz“ führen kann. Oder anders formuliert: Die sozial Bedürftigen wohnen häufig nicht in den Wohnungen mit Indexmieten. Die Bundesratsinitiative ist also auch keine Initiative für sozialen Mieterschutz.

Wirtschaftliche Entwicklungen verlaufen wellenförmig. Das heißt hier konkret, dass die jahrelang niedrige Inflation nunmehr durch eine Phase höherer Inflation abgelöst wird. So lag der Schwankungsbereich der Inflation zwischen 2001 und 2021 bei durchschnittlich 1,49 Prozent (siehe Seite 7 im Hamburger Antrag).

Indexmieten waren damit für Mieter in den Jahren zwischen 2011 und 2021 vielfach wirtschaftlich vorteilhaft, weil die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete in vielen Teilmärkten deutlich höher war. Bei den derzeit höheren Steigerungen für Lebenshaltungskosten handelt es sich daher lediglich um Nachholeffekte für eine jahrelang niedrige Inflation. Diese bislang kurzzeitige Phase der Kompensation für jahrelang niedrige Steigerungen der Inflation begründet noch kein Gesetzgebungsbedürfnis.

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