BGH: Verbot der Provision bei Verwaltertätigkeit- Praxis und Vertrag im Fokus

Das vor wenigen Tagen veröffentlichte BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) hat erhebliche Konsequenzen für Immobilienverwaltungen und Makler.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Wohnungsvermittler keine Provision zusteht, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist. Dieses Provisionsverbot gilt uneingeschränkt sowohl gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Vermieter.

Damit stellt der BGH klar, dass jede Vergütungsvereinbarung, die wirtschaftlich eine Vermittlungsleistung im eigenen Verwaltungsbestand honoriert, unzulässig ist, unabhängig davon, wie sie vertraglich bezeichnet wird.

Sachverhalt

Dem Urteil lag eine in der Praxis weit verbreitete Konstellation zugrunde. Eine Immobilienverwaltung war mit der laufenden Betreuung eines größeren Wohnungsbestandes beauftragt. Neben einer festen Verwaltungsvergütung sah der Verwaltervertrag eine zusätzliche Provision für jede Neuvermietung vor.

Die Verwaltung vermittelte in der Folge mehrere Mietverhältnisse und erhielt hierfür entsprechende Vergütungen. Nach Beendigung des Vertragsverhältnisses verlangte die Eigentümerin die gezahlten Provisionen zurück. Sie berief sich darauf, dass diese nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nicht geschuldet gewesen seien.

Der Rechtsstreit konzentrierte sich damit auf die Frage, ob eine solche Kombination aus Verwaltungsvergütung und Vermittlungsprovision rechtlich zulässig ist.

Entscheidungsgründe

Der BGH bestätigt die Rückforderungsansprüche und begründet dies in mehreren Schritten.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass der Beklagte sowohl als Wohnungsvermittler als auch als Verwalter tätig war. Maßgeblich ist dabei nicht die Vertragsbezeichnung, sondern die tatsächliche Funktion im Gesamtgefüge der Immobilienbewirtschaftung.

Auf dieser Grundlage greift § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Die Norm schließt einen Provisionsanspruch aus, wenn der Vermittler zugleich Verwalter der Wohnung ist. Dieser Ausschluss führt gleichzeitig dazu, dass entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam sind und gezahlte Beträge nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden können.

Besonders hervorzuheben ist die Auslegung des Anwendungsbereichs. Der BGH lehnt eine Beschränkung auf Provisionsansprüche gegenüber Mietern ausdrücklich ab. Weder der Wortlaut noch die Systematik des Gesetzes rechtfertigen eine solche Einschränkung.

Entscheidend ist zudem der normative Hintergrund. Der Gesetzgeber wollte strukturelle Interessenkonflikte und wirtschaftliche Belastungen auf dem Wohnungsmarkt verhindern. Der BGH führt diesen Gedanken fort und stellt klar, dass eine vom Vermieter gezahlte Provision letztlich ebenfalls den Mieter treffen kann, etwa über die Miethöhe.

Aus diesem Grund unterliegt auch die Beziehung zwischen Verwalter und Vermieter dem Provisionsverbot. Eine einschränkende Auslegung oder verfassungskonforme Reduktion lehnt der Senat ausdrücklich ab.

Praktische Tragweite

Die Entscheidung betrifft primär nicht die Verwaltungstätigkeit als solche, sondern die Kombination aus Verwaltung und erfolgsabhängiger Vermittlungsvergütung.

Unzulässig sind damit sämtliche Modelle, bei denen neben der regulären Verwaltung eine zusätzliche Vergütung für die Neuvermietung ausgelöst wird. Entscheidend ist die wirtschaftliche Funktion der Zahlung, nicht ihre vertragliche Bezeichnung.

Klassische Verwaltungsleistungen bleiben uneingeschränkt zulässig. Unzulässig ist allein die doppelte Vergütung für denselben Bestand.

Rückforderungsansprüche und Verjährung

Die Entscheidung entfaltet erhebliche Wirkung für bestehende Vertragsverhältnisse. Bereits gezahlte Provisionen können als Leistungen ohne Rechtsgrund zurückgefordert werden.

Für diese Rückforderungen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen.

In der Praxis bedeutet dies, dass derzeit insbesondere Zahlungen aus den Jahren 2023 bis 2025 noch rückforderbar sein können. Es besteht damit ein reales wirtschaftliches Risiko für Verwaltungen und ein entsprechendes Durchsetzungspotenzial für Eigentümer.

Handlungsempfehlungen und Konsequenzen

Für Immobilienverwaltungen ergibt sich ein unmittelbarer Anpassungsbedarf. Verwalterverträge sind daraufhin zu überprüfen, ob sie provisionsähnliche Vergütungselemente enthalten. Solche Regelungen sind zu streichen oder anzupassen.

Zukünftig sind nur noch klare Vergütungsmodelle zulässig, bei denen die Verwaltung über eine feste, nicht erfolgsabhängige Vergütung abgegolten wird.

Eine vertragliche Einbeziehung von Vermietungstätigkeiten ist grundsätzlich möglich, solange die Vergütung nicht vom konkreten Vermietungserfolg abhängt. Entscheidend ist, dass keine zusätzliche oder variabel ausgelöste Zahlung für die Neuvermietung entsteht.

Sobald eine Vergütung, sei es offen oder verdeckt, an den Abschluss eines Mietvertrages anknüpft, liegt wirtschaftlich eine Vermittlungsprovision vor und das gesetzliche Verbot greift.

Für Eigentümer empfiehlt sich eine Überprüfung bestehender Vertragsverhältnisse sowie der Abrechnungen der letzten Jahre. Rückforderungsansprüche sollten insbesondere im Hinblick auf die Verjährung zeitnah geprüft werden.

Für Maklerunternehmen, die zugleich Verwaltungsleistungen anbieten, ergibt sich die Notwendigkeit einer klaren Trennung der Tätigkeiten. Eine provisionsbasierte Vermittlung bleibt möglich, jedoch nicht im eigenen Verwaltungsbestand. Entscheidend ist die tatsächliche Unabhängigkeit der Vermittlungsleistung und nicht allein die formale Struktur.

Alternative: Organisationsrechtliche Trennung bei gewünschter Provision

Soweit weiterhin eine erfolgsabhängige Vermittlungsprovision wirtschaftlich gewollt ist, lässt sich dies nur über eine klare Trennung von Verwaltung und Maklergeschäft rechtssicher abbilden.

Eine solche Trennung setzt voraus, dass das Vermittlungsgeschäft nicht im Rahmen der eigenen Verwaltertätigkeit erfolgt, sondern von einem organisatorisch und wirtschaftlich eigenständigen Maklerunternehmen durchgeführt wird. Maßgeblich ist insoweit nicht die formale Gestaltung allein, sondern die tatsächliche Funktions- und Interessenlage.

Erforderlich ist daher eine echte Trennung insbesondere in folgenden Punkten:

Die betroffenen Einheiten müssen jeweils eigenständig am Markt auftreten und dürfen keine einheitliche Leistung gegenüber dem Eigentümer erbringen. Die Verwaltungseinheit darf keine vermittelnde Rolle einnehmen oder vorbereitende Tätigkeiten übernehmen, die wirtschaftlich bereits auf eine Maklerleistung hinauslaufen. Ebenso muss die Entscheidung über die Beauftragung des Maklers originär beim Eigentümer verbleiben und darf nicht faktisch durch die Verwaltung gesteuert werden.

Entscheidend ist, dass keine strukturelle Verflechtung verbleibt, die den vom BGH hervorgehobenen Interessenkonflikt fortbestehen lässt. Die bloße Auslagerung in ein verbundenes Unternehmen oder eine Schwestergesellschaft reicht hierfür regelmäßig nicht aus, wenn die operative Tätigkeit weiterhin aus einem einheitlichen Geschäftsmodell heraus erfolgt.

Abgrenzung zur integrierten Verwaltervergütung: Von dieser Konstellation zu unterscheiden ist die zulässige Integration von Vermietungsleistungen in eine pauschale Verwaltervergütung. Diese bleibt weiterhin möglich, solange die Vergütung nicht an den konkreten Vermietungserfolg anknüpft.

Die Grenze ist dort erreicht, wo die Vergütung, ausdrücklich oder faktisch, durch den Abschluss eines Mietvertrages ausgelöst oder erhöht wird. In diesem Fall liegt wirtschaftlich eine Vermittlungsprovision vor, die dem Verbot des § 2 WoVermittG unterfällt.

Zusammenfassung

Unternehmen können entweder
eine integrierte Verwaltungsleistung mit pauschaler Vergütung anbieten, bei der Vermietungstätigkeiten mit abgegolten sind, jedoch ohne Erfolgsbezug,

oder ein getrenntes Maklergeschäft etablieren, das Provisionen generiert, dann aber organisatorisch, funktional und wirtschaftlich unabhängig von der Verwaltung ausgestaltet sein muss.

Hybride Modelle, bei denen versucht wird, beide Ansätze miteinander zu verbinden, bewegen sich nach der Entscheidung des BGH regelmäßig im Bereich unzulässiger Umgehungstatbestände.