BGH-Urteil: Mündliche Absprachen können trotz vertraglicher Schriftformklauseln gelten

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Bedeutung individueller Vereinbarungen im Mietrecht. Für Immobilienunternehmen zeigt die Entscheidung, dass selbst vertraglich vereinbarte Schriftformerfordernisse mündliche Absprachen nicht zwangsläufig unwirksam machen. Eine sorgfältige Dokumentation bleibt daher entscheidend, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Der Fall

Zwei Mietparteien hatten mit ihrem Vermieter die Beendigung ihrer Mietverhältnisse zum 31. März 2022 vereinbart. Voraussetzung für die Zahlung einer Abfindung von 40.000 Euro war, dass die jeweiligen Wohnungen spätestens an diesem Tag geräumt und zurückgegeben wurden.

Die Verträge sahen zudem vor, dass Änderungen oder Ergänzungen der Vereinbarung der Schriftform bedürfen. Mündliche Nebenabreden wurden laut Vertrag nicht getroffen.

Nachdem die Mieter die Wohnung nicht wie ursprünglich vereinbart um 16:30 Uhr übergeben konnten und eine verspätete Wohnungsübergabe am Abend des 31. März durch den Vermieter abgelehnt wurde, warfen die Mieter die Schlüssel nach eigener Darstellung noch vor Mitternacht in den Briefkasten des Vermieters. Die Abnahme der Wohnung wurde mit einer Mitarbeiterin des Vermieters für den nächsten Morgen, also den 01. April vereinbart.

Der Vermieter verweigerte die Zahlung der Abfindung, weil die persönliche Abnahme der Wohnungen erst am 1. April erfolgte. Das Landgericht Frankfurt am Main gab ihm zunächst recht. Die Mieter gingen daraufhin in Revision.

Die Entscheidung des BGH

Mit Urteil vom 9. September 2026 (Az. VIII ZR 127/25) hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Der BGH beanstandete, dass das Berufungsgericht die behaupteten Absprachen nicht ausreichend berücksichtigt hatte.

Der BGH stellt klar, dass die Parteien eine vereinbarte Schriftform grundsätzlich auch stillschweigend aufheben können, indem sie sich übereinstimmend auf eine formlose Änderung verständigen. Das gilt selbst dann, wenn sie beim Abschluss der neuen Vereinbarung nicht an die bestehende Schriftformklausel denken.

Anders kann es bei einer individuell vereinbarten qualifizierten, sogenannten doppelten Schriftformklausel liegen. Diese sieht vor, dass nicht nur Vertragsänderungen, sondern auch die Aufhebung oder Änderung der Schriftformklausel selbst der Schriftform bedürfen.

Auch die Erklärung im Mietaufhebungsvertrag, es bestünden keine mündlichen Nebenabreden, stand einer späteren mündlichen Vereinbarung nach Auffassung des BGH nicht entgegen. Eine solche Vollständigkeitsklausel ist nicht mit einer qualifizierten Schriftformklausel gleichzusetzen.

Darüber, ob der Einwurf des Schlüssels eine aufgedrängte Sachherrschaft darstellt, hat der BGH jedoch nicht entschieden. Durch den Vortrag der Mieter sei nicht auszuschließen, dass der Einwurf mit der Vermieterseite abgestimmt wurde oder einer Abfindungszahlung trotz Rückgabe am nächsten Tag zugestimmt wurde. Die Prüfung wurde hier an das Berufungsgericht verwiesen.

Was bedeutet das Urteil für unsere Mitglieder?

Für Immobilienunternehmen ist die Entscheidung vor allem ein Hinweis auf die Grenzen vertraglicher Schriftformklauseln und die Bedeutung belastbarer interner Prozesse. Gerade bei der Verwaltung größerer Wohnungsbestände werden Absprachen häufig im Tagesgeschäft telefonisch, bei Besichtigungen oder durch Mitarbeitende im direkten Kontakt mit Mietern getroffen.

Schriftformklauseln bieten keinen vollständigen Schutz

Eine Klausel, nach der Änderungen des Vertrages nur schriftlich wirksam sein sollen, verhindert nicht in jedem Fall, dass eine spätere mündliche Individualvereinbarung rechtliche Wirkung entfaltet. Unternehmen sollten daher nicht davon ausgehen, dass eine mündliche Zusage allein wegen einer solchen Vertragsklausel unbeachtlich bleibt.

Das gilt insbesondere bei Vereinbarungen über Rückgabetermine, Fristverlängerungen oder Abfindungen. Selbst wenn eine Abweichung vom ursprünglichen Vertrag nicht schriftlich dokumentiert wurde, kann sie im Streitfall relevant werden.

Rechtssichere Prozesse sind wichtiger als reine Formularklauseln

Das Urteil des BGH macht deutlich, dass vertragliche Schriftformklauseln keine absolute Sicherheit vor späteren mündlichen Absprachen bieten. Entscheidend kann vielmehr sein, ob die Parteien tatsächlich eine abweichende Vereinbarung getroffen haben und wie diese rechtlich zu bewerten ist.

Vertragsklauseln sollten regelmäßig rechtlich überprüft und durch praxistaugliche Abläufe ergänzt werden. Mitarbeitende müssen wissen, welche Zusagen sie machen dürfen und wie abweichende Vereinbarungen zu dokumentieren sind. So lassen sich Streitigkeiten über Rückgabetermine, Abfindungen und andere Vertragsbedingungen vermeiden oder zumindest besser bewältigen.