BFW-Vorschläge zur Harmonisierung des Mietrechts

Vorschläge zur Harmonisierung des Mietrechts hat der BFW in den laufenden Abstimmungsprozess der Expertengruppe Mietrecht im BMJV eingebracht. Ob und inwieweit die Vorschläge aufgegriffen werden, ist offen. Im Kern geht es um die wirtschaftlichen Grenzen der Mietpreisregulierung.

Ausgangspunkt

Mittelständische Immobilienunternehmen tragen Verantwortung für Neubau, für die nachhaltige Bewirtschaftung ihrer Bestände, für ihre Mieter und für ihre Mitarbeiter. Sie sichern lebenswerte Quartiere, investieren in energetische Sanierung, altersgerechten Umbau und sorgen für soziale Stabilität. Eine Harmonisierung des Mietrechts muss diesen Beitrag anerkennen und darf nicht zu einer weiteren Verdichtung von Regulierungsinstrumenten führen, die die wirtschaftliche Tragfähigkeit für Wohnungsneubau und für eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung gefährden.

Eckpunkte

• Wirtschaftlich tragfähige Anpassung der Mieterhöhung nach Modernisierung.
• Ortsüblichen Vergleichsmiete als marktnahen Referenzwert erhalten.
• Wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung gewährleisten.
• Erhalt des heterogenen Vermietermarkts.

Im Einzelnen:

Wirtschaftlich tragfähige Anpassung der Mieterhöhung nach Modernisierung

Die derzeitige Regelung der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 Abs. 1 S.1, Abs. 3a BGB) ist durch eine Kappung von 8 % und durch starre Kappungsgrenzen von 2 Euro / 3 Euro begrenzt. Vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten und der aktuellen Finanzierungsbedingungen sind damit wirtschaftlich sinnvolle Investitionen in einen zeitgemäßen Standard und insbesondere in die energetische Sanierung und Barrierefreiheit – insbesondere bei älteren Beständen mit hohem Sanierungsbedarf gefährdet. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der anstehenden nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtline, die zu erheblichen kostenintensiven Sanierungszwängen führt.  

Vorschläge: In Anbetracht der Investitionsbedarfe, der gestiegenen Baukosten und Finanzierungsbedingungen sollte eine Anpassung der Mieterhöhung von 8 % auf 11 % und eine Erhöhung der Kappungsgrenze von 2 Euro /3 Euro diskutiert werden. Die angepasste Kappungsgrenze von 2/3 Euro muss indexiert werden.

Ortsüblichen Vergleichsmiete als marktnahen Referenzwert erhalten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das zentrale Steuerungsinstrument des Mietrechts. Sie wird jedoch zunehmend durch überlagernde Regulierungen, wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und verkürzte Betrachtungszeiträume strukturell entwertet und entdynamisiert

Vorschläge: Es sollte geprüft und nachgewiesen werden, wie viele mietpreisrechtliche Eingriffe die Vergleichsmiete noch verträgt, ohne ihre Funktion als marktnaher Referenzwert zu verlieren.

Zudem soll geprüft werden, ob und inwieweit die ortsübliche Vergleichsmiete unter den aktuellen Rahmenbedingungen noch akzeptanzfähig und rechtssicher ist.

Wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung gewährleisten.

Die Vielzahl mietpreisrechtlicher Eingriffe stellt zunehmend die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Bestandsbewirtschaftung infrage, insbesondere für kleinere mittelständische Unternehmen oder Kleinvermieter mit begrenzten Skaleneffekten.

Vorschlag: Es sollte geprüft und nachgewiesen werden, ob und inwieweit unter den derzeitigen und absehbaren zukünftigen regulatorischen Rahmenbedingungen eine wirtschaftlich tragfähige Bewirtschaftung noch möglich ist. Dabei sollen insbesondere auch die Auswirkungen der Regulierung auf Investitionsbereitschaft, Instandhaltung und Vermieterstruktur untersucht werden. 

Erhalt des heterogenen Vermietermarkts.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist geprägt durch eine heterogene Eigentümerstruktur. Diese Vielfalt ist sozialpolitisch und wirtschaftlich sachgerecht. Eine zunehmende Regulierung droht jedoch Kleinstvermieter sowie mittelständische Vermieter aus dem Markt zu drängen und die Konzentration des bundesweiten Bestandes auf große Immobilienkonzerne zu forcieren.

Vorschlag: Es ist zu prüfen und nachzuweisen, ob und inwieweit die mietpreisrechtliche Regulierung zur Marktkonzentration und Gefährdung des heterogenen Vermietermarktes beiträgt. Dabei sollen auch die Folgen für Mieterbindung, Quartiersentwicklung und soziale Durchmischung analysiert werden.

Wie geht es weiter?

Die nächste Sitzung der Expertengruppe Mietrecht ist für den 05.12.2025 geplant. Wir halten Sie auf dem Laufenden.