Justiziar/Leiter Recht
Mit der Novelle der Heizkostenverordnung sollen Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in nationales Recht umgesetzt werden. Die EED sieht vor, dass neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung fernablesbar sein müssen. Bereits installierte Geräte müssen nach dem Entwurf bis zum 1. Januar 2027 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern dies technisch machbar ist und nicht durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führt.
Ferner müssen Vermieter den Mietern in den Fällen, in denen fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert wurden, ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung mindestens zweimal im Jahr, ab dem 1. Januar 2022 während der Heizperiode mindestens monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen bereitstellen. Fehlerhafte Informationen sollen den Mieter berechtigen, die Heizkosten um 3% zu kürzen.
Zur Änderung der Heizkostenverordnung hat der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen im Rahmen der Anhörung eine Stellungnahme an das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) abgegeben. Der Entwurf befindet sich noch in der Ressortabstimmung.
Unsere Kritikpunkte im Einzelnen:
Das Ziel, zu mehr Energieeffizienz beizutragen, ist sicherlich positiv. Diese Ziele werden jedoch mit dem Verordnungsentwurf nicht erreicht. Denn weil in Deutschland bereits Betriebs- und Heizkosten jährlich abgerechnet werden, sind die noch bestehenden Einsparpotentiale durch Funkablesung und weitere Informationspflichten so gering, dass sie den für Immobilienunternehmen entstehenden erheblichen Aufwand nicht rechtfertigen. Die maßgeblichen europarechtlichen Prämissen, die für die nationale Umsetzung der Energieeffizienzrichtline Verhältnismäßigkeit und Kosteneffizienz gemäß Art 9c i. V. m. Art 9b Abs. 1 EED vorsehen, werden nicht beachtet. Der Verordnungsentwurf ist daher grundlegend zu überarbeiten.
Wesentliche Forderungen des BFW
- Vorprüfung zur maßgeblichen Verbesserung der Energieeffizienz nachholen.
- Kosteneffizienz für den Ersatz bereits vorhandener Verbrauchserfassungsgeräte durch fernablesbare Ausstattungen nachweisen.
- Wirtschaftlichkeitsgebot im Kontext der Ermächtigungsgrundlage definieren und gesetzlich klarstellen. Danach liegt eine unbillige Härte nur dann vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.
- Europarechtlich ergeben sich keine aktiven Mitteilungspflichten für Vermieter. Die vorgesehenen Mitteilungspflichten sind daher durch bloße Bereitstellungspflichten zu ersetzen.
- Der erhebliche Umfang von Informationspflichten erhöht die Fehleranfälligkeit, ohne dass den Mietern in den meisten Fällen ein finanzieller Nachteil oder ein irreparabler Schaden droht. Es ist daher angemessen, wenn Vermieter fehlerhafte Informationen zunächst korrigieren können, ohne dass sofort ein 3 prozentiges Kürzungsrecht für die Heizkosten implementiert wird.
Weitere Einzelheiten können Sie unserer ausführlichen Stellungnahme und dem Referentenentwurf entnehmen, die unten im Bereich Downloads abrufbar sind.