Berechnungstool zur degressiven AfA und Sonder-AfA veröffentlicht

Das am 26.Juni veröffentlichte BFW/BRL- Berechnungstool ermöglicht es BFW-Mitgliedern, Umsetzungsfragen zur degressiven AfA und Sonder- AfA einer summarischen Prüfung zu unterziehen.

Wir bedanken uns bei Dr. Moritz Johannes Mühling und dem Team von BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN für die Expertise und Unterstützung (Moritz.Muehling@BRL.de;  Tel. +49 30 56 55 56 420;  www.BRL.de).

Auf Wunsch senden wir BFW-Mitgliedern das Berechnungstool nochmals zu. Bitte teilen Sie uns gern Ihre Erfahrungen und Fragen bei der Anwendung des Berechnungstools mit. Senden Sie Ihre Hinweise bitte an franco.hoefling@bfw-bund.de.

Nachfolgende Eckpunkte sind Teil des Berechnungstools:

Grundsätzliches

• Es besteht ein Wahlrecht zwischen linearer AfA und degressiver AfA.
• Es kann auch von der degressiven AfA zur linearen AfA gewechselt werden. Die lineare AfA wird dann auf der Grundlage des durch degressive AfA abgeschmolzenen Restwertes berechnet.
• Degressive AfA oder lineare AfA können mit der Sonder-AfA kombiniert werden.

Degressive AfA i. H. v. 5 Prozent

• Mietwohnungsbau
• Wahlweise Alternative zur linearen AfA
• Variante 1: „Bestandshaltervariante“/Bauen auf eigenem Grund und Boden: Herstellungsbeginn 01.10.23 bis 30.09.29
• Variante 2: „Bauträgervariante“: Vertragsabschluss 01.10.23 bis 30.09.29 + Anschaffung im selben Kalenderjahr wie Fertigstellung
• Höhe der degressiven AfA 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert)
• Wahlrecht für einen Wechsel zur linearen AfA

Sonder-AfA/Mietwohnungsbau

• Verlängerung der Befristung um zwei Jahre: Bauantrag vor dem 1. Oktober 2029 (vom 01.01.2023 bis 30.09.2029)
• Herstellung eines Wohnungsneubaus (wie bisher)
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (Nachweis Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; wie bisher)
• Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken (wie bisher)
• Erhöhung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von bis zu maximal 4.800 Euro auf maximal 5.200 Euro (=Ausschlusskriterium)
• Erhöhung der Bemessungsgrundlage von maximal 2.500 Euro auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
• Einhaltung des Höchstbetrages für De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen (wie bisher)
• Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent (wie bisher).

Lineare AfA von 2 auf 3 Prozent (wie bisher, nicht Gegenstand des Wachstumschancengesetzes)

• Herstellung eines Wohnungsneubaus
• Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022

Restwertberechnung bei der kombinierten Anwendung von degressiver AfA und Sonder- AfA

Bei der kombinierten Anwendung von degressiver AfA und Sonder-AfA ist streitig, ob der jährlich abgeschmolzene Restwert der degressiven AfA unter Einbeziehung der Sonder-AfA berechnet werden muss oder nicht. Diese Frage hat Auswirkungen auf die Höhe der jährlichen Abschreibung und damit auch auf die Attraktivität der degressiven AfA und Sonder-AfA (EH 40 mit QNG).

Hintergrund: Es besteht ein Wahlrecht zwischen linearer AfA und degressiver AfA. Es kann auch von der degressiven AfA zur linearen AfA gewechselt werden. Die lineare AfA wird dann auf der Grundlage des durch degressive AfA abgeschmolzenen Restwertes berechnet. Degressive AfA oder lineare AfA können auch mit der Sonder-AfA kombiniert werden.

Auch wenn ein Wahlrecht zwischen linearer AfA und degressiver Afa besteht, so handelt es sich dennoch um unterschiedliche steuerliche Modelle. Bei der Ausübung des Wahlrechts wird die lineare AfA zwar durch die degressive AfA ersetzt. Es handelt sich aber um keinen Ersatz, auf den die rechtliche Argumentation 1:1 übertragbar wäre.  Der grundlegende Unterschied besteht darin, dass die degressive AfA auf der Grundlage eines abgeschmolzenen Restwertes berechnet wird. BMF- Anwendungsschreiben zur linearen AfA und Kommentarliteratur sowie Rechtsprechung zur linearen AfA lassen sich daher nicht ohne Weiteres auf die degressive AfA übertragen.

Auch das Finanzministerium kann hier derzeit nicht weiterhelfen. Erst das BMF-Anwendungsschreiben zur degressiven AfA wird zu einzelnen Detailfragen, wie der Restwertberechnung, abschließend Rechtssicherheit schaffen.

Fazit/Handlungsempfehlungen: Wann das BMF-Anwendungsschreiben kommt, ist derzeit nicht klar. Um dennoch bereits jetzt die wirtschaftlichen Vorteile der degressiven AfA zu nutzen, sollten Sie den Restwert bei kombinierter Anwendung mit der Sonder-AfA im Vertrieb konservativ, also unter Einbeziehung der Sonder-AfA berechnen. Haftungsrisiken werden so vermieden. Das Berechnungstool geht ebenfalls von dieser Prämisse aus.