BauGB-Novelle verabschiedet: Chancen für den Wohnungsbau?

Mit dem Beschluss des Bundestags am 9. Oktober biegt der sogenannte „Bau-Turbo“ auf die Zielgerade. Das Gesetz wird den Bundesrat voraussichtlich am 17.10.2025 passieren.

Ziel ist es, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern und Planungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen. Der BFW hat sich im Gesetzgebungsverfahren als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft aktiv eingebracht.

Auch wenn die Zielrichtung stimmt, zentrale Herausforderungen bleiben bestehen. Im Folgenden einige kritische Punkte. BFW-Mitgliederinfo folgt.

§ 246e BauGB: Potenzial mit begrenzter Wirkung?

Die Sonderregelung für den Wohnungsbau wird erweitert und umfasst nun auch soziale, kulturelle und gesundheitliche Nutzungen sowie Läden des täglichen Bedarfs. Die Streichung der Formulierung „in erforderlichem Umfang“ schafft mehr Klarheit. Dennoch bleibt die Anwendung an hohe Voraussetzungen gebunden.

Die ursprünglich geforderte Entfristung oder Verlängerung bis 2035 wurde nicht umgesetzt. Die Laufzeit bis Ende 2030 ist angesichts der langen Planungsvorläufe im Wohnungsbau kritisch zu sehen. Ohne begleitende Handlungsempfehlungen für die kommunale Praxis besteht die Gefahr, dass die Regelung in der Umsetzung nicht greift.

§ 36a BauGB: Zustimmung als zentrale Hürde

Die Zustimmung der Gemeinde zu den planungsrechtlichen Erleichterungen in §§ 31, 34 und 246e BauGB bleibt ein zentrales Element. Die Frist zur Zustimmungsfiktion wurde von ursprünglich zwei auf drei Monate verlängert. Problematisch ist jedoch, dass die Zustimmung nicht einklagbar ist und mit Bedingungen versehen werden kann – etwa zu Umweltauflagen, die auf den Investor übertragen werden. Dies führt zu zusätzlicher Unsicherheit und kann die Anwendung der neuen Regelungen erheblich einschränken. Die Zustimmung wird damit zum zentralen Hebel – aber auch zur potenziellen Hürde.

TA Lärm: Spielräume mit Unsicherheiten

Die Möglichkeit, von der TA Lärm abzuweichen, ist positiv. Dies kann helfen, Nutzungskonflikte in Gemengelagen flexibler zu entschärfen und Nachverdichtung besser als bisher zu ermöglichen. Ob sie tatsächlich zur Baubeschleunigung beiträgt, hängt stark von der kommunalen Anwendung ab. Der Gesundheitsschutz und die Lebensqualität der Menschen bleibt richtigerweise ein zentrales Abwägungskriterium.

TA Lärm: Wirtschaftliche Belange und Nutzungskonflikte

Die gesetzliche Klarstellung, dass auch die Entwicklungsinteressen von Bestandsbetrieben zu den wirtschaftlichen Belangen zählen, ist eine wichtige Klarstellung. Sie kann helfen, Nutzungskonflikte, etwa bei der Nachverdichtung durch heranrückende Wohnbebauung, zu entschärfen. Gleichzeitig muss vermieden werden, dass Investoren durch zusätzliche Lärmschutzkosten überfordert werden. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit städtebaulicher Verträge muss gewahrt bleiben. Hier ist Augenmaß der Kommunen gefragt.

§ 250 BauGB: Verlängerung des Umwandlungsverbots kontraproduktiv

Die Verlängerung des Umwandlungsverbots bis 2030 wurde beschlossen, mit Ausnahmen für Gebäude mit maximal fünf Wohnungen oder bei zusätzlichem Wohnraum. Die Regelung bleibt ein Eingriff in den Markt, der die Eigentumsbildung behindert, ohne neue Wohnungen zu schaffen. Die Kritik daran wurde im Rahmen der Anhörung deutlich formuliert. Sie bleibt bestehen, auch wenn das Gesetz nun verabschiedet ist.

Fazit: Chancen sind vorhanden – aber die kommunale Praxis entscheidet.

Die BauGB-Novelle enthält wichtige Ansätze zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. Entscheidend ist nun, ob die Kommunen die neuen Instrumente aktiv und praxisgerecht anwenden. Nur dann kann die Novelle einen spürbaren Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.