Justiziar/Leiter Recht
Die Reform des Baugesetzbuchs befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung. Die Koalition hat sich bereits auf die wesentlichen Eckpunkte geeinigt, sodass mit der zeitnahen Veröffentlichung des Referentenentwurfs gerechnet wird.
Der BFW begrüßt grundsätzlich die Zielsetzung des Gesetzgebers: mehr Beschleunigung, mehr Digitalisierung und eventuell mehr Wohnraum. Es ist jedoch fraglich, ob die avisierten Ziele durch weitere bauplanungsrechtliche staatliche Eingriffe negativ überlagert werden. Ausgang offen.
Im Folgenden ein erster Überblick:
Überragendes öffentliches Interesse für Wohnungsbau
Künftig soll ein Bebauungsplan, der im Aufstellungsbeschluss ausdrücklich der Deckung eines dringenden Wohnbedarfs dient, im überragenden öffentlichen Interesse stehen.
Damit sollen Wohnnutzungen, sowie ergänzende kulturelle, soziale oder versorgungsbezogene Nutzungen vorrangig in der planerischen Abwägung berücksichtigt werden.
Parallel dazu soll im Naturschutzrecht der Wohnungsbau erstmals ausdrücklich als „zwingender Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses“ verankert werden.
Für die Praxis bedeutet dies: Planungsträger erhalten ein stärkeres rechtliches Fundament, um Zielkonflikte, etwa mit Naturschutzbelangen, zugunsten dringend benötigten Wohnraums aufzulösen.
Vereinfachte Umweltprüfung
Der Entwurf soll eine Vereinfachung der Umweltprüfung vorsehen. Die UVP-Pflicht greift künftig nur noch bei planfeststellungsersetzenden Bebauungsplänen und UVP‑ oder UVP‑vorprüfungspflichtigen Vorhaben nach UVPG‑Anlage 1 Nr. 18.
Wesentlich ist die geplante Stärkung des Untersuchungsrahmens: Kommunen sollen klar festlegen, was tatsächlich geprüft werden muss, um unnötige Gutachten zu vermeiden. Zudem sollen Schwellenwerte für beschleunigte Verfahren angehoben werden.
Digitalisierung als zwingender Standard
Das Bauleitplanverfahren soll künftig digital ausgestaltet sein.
Der IT‑Planungsratsstandard XPlanung soll bundesweit verpflichtend sein. Dies betrifft Planerstellung, Behördenbeteiligung, Öffentlichkeitsbeteiligung, Bekanntmachungen und die Veröffentlichung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen.
Damit würde die bislang übliche Mischung aus analogen und digitalen Verfahren entfallen, ein Schritt zur Planungsbeschleunigung.
Abbau von Mehrfachbeteiligungen und Einführung fester Fristen
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung soll künftig fakultativ möglich sein. Erneute Beteiligungsschritte sind nur nötig, wenn erstmals oder stärker betroffene Belange berührt sind.
Neu ist auch die Einführung verbindlicher Fristen: Abschluss des gesamten Bauleitplanverfahrens innerhalb von zwei Jahren. Zwischen Öffentlichkeits-/Behördenbeteiligung und Planbeschluss dürfen maximal 12 Monate liegen.
Kommunen müssen den Verfahrensstand fortlaufend online dokumentieren – ein Beitrag zur Transparenz und Planungsverlässlichkeit.
Materielle Präklusion
Soweit europarechtlich zulässig, soll eine materielle Präklusion eingeführt werden, auch gegenüber Umweltverbänden. Einwendungen, die nicht fristgerecht erhoben werden, sind danach künftig ausgeschlossen. Dies reduziert Rechtsrisiken erheblich und schafft mehr Rechtssicherheit für Vorhabenträger.
Stärkung des Flächennutzungsplans und neue Steuerungsmöglichkeiten im Außenbereich
Der Flächennutzungsplan (FNP) soll neue Funktionen enthalten:
Er kann künftig einzelnen Außenbereichsvorhaben eine Privilegierungswirkung verleihen.
Das ist ein Paradigmenwechsel – bislang war diese Steuerung primär dem Bebauungsplan vorbehalten.
Für Kommunen wird damit ein flexibleres und schnelleres Instrument geschaffen, um bauliche Entwicklung außerhalb zusammenhängender Bebauung zu ermöglichen.
Erweiterung kommunaler Spielräume bei Baugebietsausweisungen
Der Entwurf sieht u.a. vor: Öffnung von Kerngebieten für das Wohnen (optional für Gemeinden). Einführung eines experimentellen Sondergebietstyps („Gebietsfindungsrecht“). Erleichterte Anpassung alter Bebauungspläne an neue BauNVO‑Fassungen.
Damit soll die Nutzungsmischung gestärkt werden. Kommunen erhalten mehr Flexibilität in Bezug auf lokale Entwicklungen.
Gemeinwohlorientierung und Klimaresilienz
Neben den großen Systemänderungen soll der Entwurf zahlreiche staatliche Steuerungsinstrumente enthalten, wie die Stärkung der Vorkaufsrechte, inkl. Erschwerung von Umgehungsgestaltungen (Share Deals), neue Festsetzungsmöglichkeiten zur Klimaanpassung, etwa Niederschlagswassermanagement oder Hitzesensible Stadtgestaltung und die Einführung des „sozialen Flächenbeitrags“. Das heißt Flächen können statt Geld für den sozialen Wohnungsbau abgegeben werden. Daneben soll es neue Regeln für städtische Ökosystemgebiete nach EU‑Recht geben (Grünflächen, Baumüberschirmung, Wiederherstellungsbeiträge).
Anpassung des Raumordnungsrechts
Das Raumordnungsgesetz soll umfassend modernisiert werden: Es geht um die vollständige Digitalisierung der Beteiligungsverfahren, neue Ermächtigungen für Bundesraumordnungspläne (u. a. Klimaanpassung, Zivilschutz, Verteidigung) und neue Regelung zum regionalen Wohnraumbedarf (Länder müssen Vorranggebiete für Wohnraum ausweisen (Wohnraumausgleich innerhalb von Regionen). Damit wird Wohnungspolitik erstmals explizit zu einer raumordnerischen Pflichtaufgabe.
Fazit: Die Novelle schafft Chancen, aber nur dann, wenn die neuen Erleichterungen nicht durch neue bürokratische Anforderungen und staatliche Eingriffe konterkariert werden.
Positiv
- Priorisierung des Wohnungsbaus
- Digitalisierung und Fristen
- Erleichterungen bei Umweltprüfungen
- Stärkung der Innenentwicklung
- Stärkung kommunaler Steuerungsinstrumente
Kritisch
- Ausweitung von Vorkaufsrechten
- zusätzliche klimabezogene Pflichten
- mögliche Überlastung kleiner Kommunen im digitalen Vollverfahren
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- Franco Höfling
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