BauGB aktuell: „Bau-Turbo“ auf der Zielgeraden  

Am 8. Oktober hat der Bundestagsausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen seine Beschlussempfehlung vorgelegt. Es ist davon auszugehen, dass der Bundestag den Gesetzentwurf zum sogenannten Bau-Turbo mit den Änderungsvorschlägen am 09.Oktober beschließt.  

Die Empfehlungen des Bauausschusses enthalten einige Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Gesetzentwurf, etwa zur Klarstellung wirtschaftlicher Belange, zur Differenzierung bei Lärmschutzregelungen oder zur Erweiterung des Anwendungsbereichs des neuen § 246e BauGB. Nach dem Bundestag wird das Gesetz voraussichtlich am 17.10.2025 den Bundesrat passieren. Der „Bau-Turbo“ tritt dann spätestens im November 2025, einen Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Im Folgenden ein Überblick zu den Beschlussempfehlungen des Bundestagsausschusses und eine erste Bewertung. Es geht um die Fragen, ob und inwieweit die Änderungen gegenüber der aktuellen Rechtslage und dem ursprünglichen Gesetzentwurf eine Verbesserung oder Verschlechterung darstellen und ob sie in der Praxis tatsächlich zu einer Beschleunigung des Wohnungsbaus führen können.

Neue Prämissen für B-pläne= Wirtschaftliche Belange und Lärmkonflikte (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 a BauGB)

Es wird klargestellt, dass zu den wirtschaftlichen Belangen im Rahmen der Abwägung auch die Bestands- und Entwicklungsinteressen von Betrieben zählen

Ziel der neuen Regelung ist es u.a., dass bei Lärmkonflikten im Rahmen der Nachverdichtung durch heranrückende Wohnbebauung emittierende Gewerbebetriebe zum Beispiel durch städtebauliche Verträge mit den Investoren von zusätzlichen Kosten für Lärmschutz freigestellt werden können (siehe Begründung der Beschlussempfehlungen).

Hintergrund: Bisher war unklar, ob die Entwicklungsinteressen von Bestandsbetrieben unter den Begriff der wirtschaftlichen Belange fallen. Die Kostenlast für Schallschutzmaßnahmen lag nach dem Verursacherprinzip regelmäßig bei den Betrieben selbst.

Praxis:  Die Regelung kann helfen, Nutzungskonflikte in Gemengelagen zu entschärfen. Allerdings wird mit der möglichen Freistellung von Kosten das Verursacherprinzip durchbrochen – ein Aspekt, den der BFW kritisch sieht. Es besteht die Gefahr, dass Investoren die Kosten tragen müssen, was wirtschaftlich tragfähige Investitionen erschweren oder verhindern kann.

Die wirtschaftliche Angemessenheit städtebaulicher Verträge muss auch zukünftig gewährleistet bleiben, weil ansonsten die politisch gewollte Nachverdichtung in der Praxis nicht ankommt. Hier ist Augenmaß der Kommunen gefordert. Die Regelung darf kein Investitionshemmnis werden.

Lärmschutz und TA Lärm (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 a BauGB)

Es wird klargestellt das bei Festsetzung bestimmter Werte zum Schutz vor Geräuschemissionen Abweichungen von den Vorgaben der TA Lärm zulässig sind. Damit soll klargestellt werden, das Abweichungen nicht nur bezüglich der Höhe der Emissionsrichtwerte sondern auch von der gesamten TA Lärm möglich sind.

Hintergrund: Die TA Lärm ist bislang als normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift bindend. Die Abweichungsmöglichkeiten waren bislang unklar. Die nun vorgenommene Klarstellung war im ursprünglichen Gesetzentwurf noch nicht enthalten.

Praxis: Die Regelung erweitert den Spielraum für Abweichungen von der TA Lärm. Ob dies in der Praxis zu mehr Wohnungsbau führt, bleibt abzuwarten. Denn der Gesundheitsschutz und die Gewährleistung von Lebensqualität der Menschen bleibt auch weiterhin ein grundlegendes Abwägungskriterium. Es ist demzufolge auch nicht klar, in welchem Umfang die neuen Chancen durch Kommunen vor Ort genutzt werden, um den Wohnungsbau voranzubringen.  

Zustimmungsfiktion der Gemeinde (§ 36a BauGB)

Die Zustimmungsfiktion zur Planungserleichterung tritt künftig erst nach drei statt zwei Monaten ein, wenn sich die Gemeinde zu den planungsrechtlichen Erleichterungen gem. §§ 31, 34 und 246e BauGB nicht äußert.

Praxis: Die eigentliche Problematik liegt nicht in der Fristverlängerung, sondern darin, dass die Zustimmung nicht einklagbar ist, ohne Begründung verweigert und mit auflagenbewehrten Bedingungen versehen werden kann. Damit wird die Zustimmung der Gemeinde zum zentralen Hebel – aber auch zur zentralen Hürde für Erleichterungen im Bauplanungsrecht.

Ausblick: Der BFW fordert daher auch in Zukunft eine Zustimmungsregelung ohne willkürliche Ablehnung und ohne Auflagen, um Planungssicherheit für dringend notwenige Investitionen in den Wohnungsbau zu schaffen.

Sonderregelung für Wohnungsbau (§ 246e BauGB)

Die Sonderreglung für den Wohnungsbau wird erweitert: Sie gilt nun auch für weitere Vorhaben im Rahmen des Wohnungsbauprojektes mit sozialen, kulturellen und gesundheitlichen Zwecken sowie für Läden des täglichen Bedarfs. Zudem wird die Formulierung „in erforderlichem Umfang“ gestrichen. Auch bei erheblichen Umweltauswirkungen kann § 246e BauGB angewendet werden, allerdings nur nach einer umfassenden Umweltprüfung.

Praxis: Die Erweiterung des Anwendungsbereiches ist positiv. Die Regelung bleibt dennoch zu unkonkret. Die Anwendung ist an hohe Tatbestandsvoraussetzungen geknüpft. Die gesetzlich vorgesehene Umweltprüfung konterkariert die angestrebte Beschleunigung. Gleichwohl ist sie Ausdruck der verfassungsrechtlich gebotenen Abwägung zwischen Bauinteressen und Umweltbelangen.

Fazit: Der § 246e BauGB eröffnet Chancen für praxisgerechte Erleichterungen im Wohnungsbau. Die Laufzeit bis 2030 ist jedoch zu kurz. Der BFW fordert Handlungsempfehlungen für Kommunen. Ohne diese bleibt die Regelung voraussichtlich wirkungslos.

Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB)

Die Genehmigungspflicht des bis 2030 verlängerten Umwandlungsverbots entfällt nun, wenn durch eine Maßnahme zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird oder wenn sich im Gebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden.

Praxis: „Umwandlungsverbote sind Eingriffe in den freien Markt, die die Eigentumsbildung verhindern, ohne dass neue Wohnungen gebaut werden“, so Dirk Salewski in der Anhörung am 10.09.2025. Der BFW lehnt die Verlängerung des Umwandlungsverbots grundlegend ab.

Die Ausnahmen stellen eine kleine Verbesserung dar. Die Regelung schafft etwas mehr Flexibilität, bleibt aber zu eng gefasst. Die Eigentumsbildung wird weiterhin behindert.

Zusammenfassung

Die Empfehlungen des Bauausschusses enthalten einige sinnvolle Korrekturen am ursprünglichen Entwurf. Doch zentrale Stellschrauben, insbesondere die nicht einklagbare Zustimmung der Gemeinden, unklare Rechtsbegriffe und die zu kurze Befristung von § 246e BauGB, bleiben unangetastet.