Justiziar/Leiter Recht
Folgefrage zum BGH-Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25): Was können Immobilienunternehmen geltend gemachten Rückforderungsansprüchen entgegensetzen?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) beantwortet die Frage der grundsätzlichen Unwirksamkeit erfolgsabhängiger Vermittlungsprovisionen bei gleichzeitiger Verwaltertätigkeit eindeutig. Ebenfalls geklärt ist, dass bereits gezahlte Provisionen grundsätzlich nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden können. Weitere Einzelheiten hier.
Der BGH hat hingegen nicht zu der praktisch bedeutsame Folgefrage Stellung genommen, ob und in welchem Umfang der Verwalter im Rahmen der Rückabwicklung eigene Gegenansprüche geltend machen kann.
Gerade für Immobilienunternehmen stellt sich daher die Frage, ob einer Rückforderung immer der vollständige Rückzahlungsbetrag gegenübersteht oder ob zumindest die tatsächlich erbrachten Vermietungsleistungen per Aufrechnung berücksichtigt werden müssen.
Ausgangslage
In vielen Fällen besteht die Leistung des Verwalters nicht lediglich im Abschluss eines Mietvertrages. Im Zusammenhang mit einer Neuvermietung werden regelmäßig umfangreiche Tätigkeiten erbracht, etwa:
- Erstellung von Exposés und Inseraten,
- Kommunikation mit Interessenten,
- Durchführung von Besichtigungen,
- Bonitäts- und Plausibilitätsprüfungen,
- Zusammenstellung von Bewerberunterlagen,
- Vorbereitung des Mietvertrages,
- Organisation von Vertragsunterzeichnung und Wohnungsübergabe.
Diese Leistungen wurden häufig tatsächlich erbracht und haben für den Eigentümer einen wirtschaftlichen Nutzen geschaffen. Der Eigentümer erhält schließlich einen neuen Mieter und erspart sich den hierfür erforderlichen organisatorischen und zeitlichen Aufwand.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die berechtigte Frage, ob die Unwirksamkeit der vereinbarten Erfolgsprovision automatisch dazu führen muss, dass sämtliche Leistungen des Verwalters wirtschaftlich unvergütet bleiben.
Denkbare Gegenargumentation: Wertersatz für tatsächlich erbrachte Leistungen
Aus Sicht betroffener Unternehmen könnte argumentiert werden, dass zwischen der Unwirksamkeit einer konkreten Provisionsvereinbarung und dem wirtschaftlichen Wert der tatsächlich erbrachten Leistungen zu unterscheiden ist.
Der BGH hat entschieden, dass die vereinbarte erfolgsabhängige Vermittlungsprovision nicht geschuldet ist. Daraus folgt jedoch nicht zwangsläufig, dass die zugrunde liegenden Tätigkeiten wertlos waren.
Vielmehr könnte eingewandt werden, dass der Eigentümer durch die tatsächlich erbrachten Vermietungsleistungen einen Vermögensvorteil erhalten hat. Bereicherungsrechtlich stellt sich dann die Frage, ob für diesen Vorteil ein eigenständiger Ausgleichsanspruch bestehen kann. Denkbar wäre insbesondere die Geltendmachung eines Wertersatzanspruchs für solche Leistungen, die objektiv erbracht wurden und dem Eigentümer zugutegekommen sind.
In prozessualer Hinsicht könnte dies gegebenenfalls auch die Grundlage für eine Aufrechnung oder zumindest für die Einwendung bilden, dass die Rückabwicklung nicht isoliert die Provisionszahlung betrachten darf, sondern sämtliche ausgetauschten Leistungen zu berücksichtigen sind.
Das zentrale rechtliche Risiko: Der Schutzzweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes
Gegen diese Argumentation bestehen allerdings erhebliche rechtliche Einwände.
Der Bundesgerichtshof betont in seinem Urteil ausdrücklich den Schutzzweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Das Gesetz soll Interessenkonflikte vermeiden und verhindern, dass Verwalter aus dem von ihnen betreuten Bestand zusätzliche Vermittlungsprovisionen erzielen.
Genau an diesem Punkt liegt das Risiko möglicher Gegenansprüche.
Würde man dem Verwalter nachträglich denselben Betrag über das Bereicherungsrecht oder einen Wertersatzanspruch wieder zusprechen, könnte das gesetzliche Provisionsverbot weitgehend leer laufen.
Eigentümer würden die Provision zunächst zurückerhalten, müssten unmittelbar anschließend jedoch einen ggf. nahezu identischen Betrag wieder als Vergütung bezahlen.
Ein Gericht könnte deshalb zu dem Ergebnis gelangen, dass der Zweck des § 2 WoVermittG es gerade ausschließt, über bereicherungsrechtliche Umwege wirtschaftlich dieselbe Vergütung wiederherzustellen.
Konsequenzen
Trotz dieser gewichtigen Gegenargumente ist die Rechtslage bislang nicht abschließend gerichtlich geklärt.
Der BGH hat in der o.g. Entscheidung ausschließlich über die Wirksamkeit der Provisionsvereinbarung und die daraus resultierende Rückforderung zu entscheiden. Die Frage eines eigenständigen Wertersatzanspruchs für tatsächlich erbrachte Vermietungsleistungen war nicht Gegenstand der Entscheidung.
Ebenso wenig hat der Senat bisher ausdrücklich entschieden, ob solche Ansprüche generell ausgeschlossen sind oder ob in bestimmten Fallkonstellationen ein Ausgleich möglich bleibt.
Besonders diskussionswürdig erscheint dabei der Umstand, dass das Wohnungsvermittlungsgesetz die erfolgsabhängige Provision verbietet, nicht aber jede Form einer Vergütung für Vermietungstätigkeiten. Der BGH stellt selbst klar, dass Vermietungsleistungen weiterhin zulässiger Bestandteil einer pauschalen Verwaltervergütung sein können, solange keine erfolgsabhängige Sondervergütung ausgelöst wird.
Die Geltendmachung der konkret erbrachten Arbeitsleistung wäre danach nicht ausgeschlossen.
Handlungsempfehlung für betroffene Unternehmen
Ungeachtet der erheblichen rechtlichen Risiken sollten Immobilienunternehmen pragmatisch agieren und Rückforderungsverlangen zur Rückzahlung von Erfolgsprovision nicht vorschnell als rechtlich unangreifbar akzeptieren. Ziel sollte es vielmehr sein, pragmatische außergerichtliche Lösungen anzustreben.
Es empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung insbesondere der folgenden Punkte:
- Welche konkreten Vermietungsleistungen wurden tatsächlich erbracht?
- Sind diese Leistungen bereits durch die laufende Verwaltungsvergütung abgegolten?
- Lässt sich ein eigenständiger wirtschaftlicher Wert dieser Tätigkeiten nachvollziehbar dokumentieren?
- Kommen eigene bereicherungsrechtliche oder sonstige Ausgleichsansprüche in Betracht?
- Möglichkeit einer Aufrechnung oder zumindest einer anspruchsmindernden Berücksichtigung im Rahmen der Rückabwicklung?
Je detaillierter die erbrachten Leistungen dokumentiert wurden, desto besser sind regelmäßig die Ansatzpunkte für eine rechtliche Verteidigung. Ziel ist es, Rechtsstreitigkeiten einvernehmlich und außergerichtlich beizulegen.