Markt Wohnungsmakrt Berlin Prenzlauer Berg Altbaustraße(Copyright: istock.com/Nikada)

Analyse: Mietendeckel verfehlt sozialpolitisches Ziel

Die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland hat in einer neuen Studie regulatorische Eingriffe auf den Wohnungsmarkt untersucht. Unter dem Titel „Mietendeckel und Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ wurde dabei ein Schwerpunkt auf Berlin gelegt. Ein Kernergebnis: Komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen wurden nicht ausreichend antizipiert und reflektiert.

So hätten von den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten sowie bessere Wohnlagen profitiert, erklärte Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland. Zugleich sei die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um fast 60 Prozent zurückgegangen. Dadurch habe sich der Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärft, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem Wohnraumbedarf. „Der Mietendeckel hat das sinnvolle sozialpolitische Ziel – bezahlbare Mieten vor allem für Einkommensschwächere – im Ergebnis verfehlt“, erklärte Heim.

Berlin: Mietangebot geht deutlich zurück

Das Mietangebot an Bestandswohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, sei zwischen September 2019 und September 2020 um fast 60 Prozent zurückgegangen, das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 Prozent. Gleichzeitig verzeichneten die Top-6-Städte einen durchschnittlichen Anstieg von 35,5 Prozent. Laut Monatsbericht der Bundesbank liegt das Preisniveau für Wohnimmobilien 15-30 Prozent über dem durch demografische und wirtschaftliche Faktoren gerechtfertigten Niveau.

Ankauf und Vermietung von Wohnungen unrentabel

Mit der Reduzierung der Mieten sowie die Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreiber wie einem anhaltenden Nettozuzug wurde diese Entwicklung in Berlin verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die Vermietung oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und resultiert teils in negativen Nettoanfangsrenditen. Als wirtschaftlicher Ausweg bleibt dann nur der Verkauf als Eigentumswohnung für den Selbstnutzer. Eine Tendenz, die seit vielen Jahren in allen deutschen Ballungsgebieten zu beobachten ist.

Angebotsausweitung als Lösung für angespannte Märkte

Gleichzeitig hält die zunehmende „Flucht“ ins Umland an. In sechs untersuchten Kleinstädten rund um Berlin stiegen die Kaufpreise seit 2015 deutlich stärker an als die Mietpreise. Benjamin Schrödl, Bereichsleiter M&A Real Estate in Berlin und Director bei PwC Deutschland, kommentiert: „Die vielversprechendste Lösung für angespannte Wohnungsmärkte ist und bleibt der Neubau (Angebotsausweitung), der aber oft durch komplizierte Genehmigungsverfahren erschwert und verkompliziert wird.“ Diese zu beschleunigen, wäre ein dringendes politisches Handlungsfeld und eine sehr gute Alternative zu marktregulierenden Eingriffen bei Wohnimmobilien. Neubau könnte den Druck auf den Mietmarkt reduzieren und den, insbesondere für eine Metropole wie Berlin, benötigten internationalen Zuzug sowie weiteres Wachstum positiv verändern.

Zukunftsinvestitionen werden zurückgestellt

Eigentümerinnen und Eigentümer in Berlin sehen sich zudem bei Investitionsvorhaben erheblich eingeschränkt. Die Bundeshauptstadt versucht, mit sozialen Erhaltungsgebieten Verdrängungseffekten entgegenzuwirken. Diese erfordern allerdings zusätzliche Genehmigungen bei Abriss oder Umbau. Zudem erschwerten die durch den Mietendeckel abgesenkten Mieten und die eingeschränkte Umlegbarkeit die wirtschaftlich tragbare Durchführung von (energetischen) Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt 70 Prozent der vom BFW Landesverband Berlin/Brandenburg im Juli 2020 befragten Mitgliedsunternehmen gaben an, aufgrund sinkender Mieteinnahmen ihre geplanten energetischen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen für drei Viertel ihres Wohnungsbestands auszusetzen. „Das steht den Klimazielen und steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen deutlich entgegen“, so die Experten von PwC Deutschland.

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