Es ist keine Überraschung: Der Berliner Mietendeckel bringt kaum Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt, sondern bewirkt das Gegenteil: Das Wohnungsangebot sinkt und die Nachfrage steigt. Zu diesem Ergebnis kommt die heute veröffentlichte Mietendeckel-Analyse des Immobilienportals ImmoScout24.
Nachdem das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, der sogenannte „Mietendeckel“, Anfang des Jahres beschlossen und in Kraft getreten ist, rückt der entscheidende Stichtag am 23. November 2020 näher. Ab dann sind „überhöhte Mieten“ im Sinne des Gesetzes verboten – ausgenommen die Mieten von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde.
Eine Miete gilt als überhöht, sobald sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze der Mietentabelle liegt. Das bedeutet für Vermieter die Verpflichtung, die Mieten von betroffenen Bestandswohnungen in Berlin auf die zulässigen Mietobergrenzen zu senken.
Im Hinblick darauf hat ImmoScout24 nun die Entwicklung von Angebot und Nachfrage und Preisen analysiert. Innerhalb eines Jahres (September 2019 bis September 2020) sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen zwar um 5 Prozent, nämlich von durchschnittlich 12,91 EUR/m² im September 2019 auf 12,26 EUR/m² im September 2020.
Das Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin hat sich innerhalb des gleichen Zeitraums allerdings um 41,5 Prozent verringert. Zweifelsfrei ist, dass dieser Effekt fast vollständig durch Bestandsmietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, hervorgerufen wird. So ist das entsprechende Angebot solcher Wohnungen im genannten Zeitraum um 59,1 Prozent gesunken. Neubauwohnungen mit Fertigstellung ab 1. Januar 2014 werden hingegen auf ImmoScout24 mit einem Plus von 6,7 Prozent verstärkt angeboten.
Demgegenüber ist seit Februar die Anzahl der Kontaktanfragen im Jahresvergleich pro Inserat für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 im dreistelligen Prozentbereich explodiert. Im September lag die Nachfrage bei 172 Prozent im Vergleich zu 2019.
Andere Entwicklung im Vergleich zu anderen Großstädten
Dass die genannten Effekte nicht auf die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren zurückzuführen sind, zeigt der Blick auf die anderen Top-7-Städte in Deutschland. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Köln, München und Stuttgart hat das Wohnimmobilienangebot auf ImmoScout24 im gleichen Zeitraum deutlich zugenommen. So stieg in diesen Städten das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 35,3 Prozent (September 2019 zu September 2020), das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, sogar um 38,5 Prozent.
Wem die wirtschaftswissenschaftlichen Grundsätze von Angebot und Nachfrage und deren Wechselwirkung auf den Preis rudimentär etwas sagen, für den sind die Ergebnisse nicht überraschend. Bereits das Institut der Deutschen Wirtschaft prophezeite vor geraumer Zeit genau das vor dem auch der BFW immer gewarnt hatte: infolge des „Mietenstopps“ wird die Wohnungsknappheit auch deswegen zunehmen, weil die künstlich niedrig gehaltenen Mieten einen Anreiz für verstärkten Zuzug nach Berlin, für die Anmietung bzw. Beibehaltung größerer Wohnflächen sowie für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen setzen. Die Nachfrage steigt, das Angebot sinkt. Quod erat demonstrandum.