Managing Director, Catella Property Valuation GmbH
Einer bekannten Idee, so scheint es, wird aktuell neues Leben eingehaucht, mit einer überzeugendenden Argumentation inmitten den vielfältigen Rufen nach mehr Wohnen in den Städten. Vertikales Wohnen bietet sich als Antwort auf die stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Metropolen bei gleichzeitig kontinuierlichem Rückgang von freien Flächen an. In den achtziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts als Auslaufmodell betrachtet, scheint das Leben in Wohntürmen wieder attraktiv zu sein, schaut man sich die Planungen der letzten Quartale an. Neben einer zentralen Lage in einer der Top 7-Standorte zeichnet sich die neue Generation der „Residential Skyscraper“ durch eine gemischte Nutzung und einen positiven Abstrahleffekt auf die unmittelbare Umgebung aus. Wohntürme des 21. Jahrhunderts sollen keine reinen Wohnmaschinen sein, sondern versuchen sich als Lifestyleprodukt zu positionieren.
It´s the space, stupid
Angespannte Wohnungsmärkte bei einem gleichzeitig geringen Flächenangebot haben in den deutschen Metropolregionen zu einer Renaissance der Wohntürme geführt – Zielgruppe der neu geplanten Wohntürme in Deutschland bleibt gleichwohl die nach dem Sinus Milieu definierte „Oberschicht“. Allerdings leisten Wohntürme auch einen wertvollen Beitrag in der zukünftigen Positionierung der Stadtzentren: Sie verbinden Wohnen und Urbanität miteinander, beleben das umliegende Viertel und werten einstige Problemquartiere auf. Definiert über den Engpassfaktor „Raum“ bzw. Fläche ist ihre maximale Verdichtung auf geringer Grundfläche, strenggenommen das einzige plausible bzw. ökonomische Resultat dieser vermeintlichen Quadratur des Kreises.
Entwicklung der Wohntürme in Europa
Während das Konzept von vertikalem Wohnen in Nordamerika und Asien seit rund 100 Jahren schon großflächig umgesetzt wird, finden die Wohntürme ihren europäischen Ursprung in den heute teilweise umstrittenen Entwürfen des Architekten Le Corbusier. Damals wurde das Ziel verfolgt, möglichst vielen Menschen in kurzer Zeit Wohnraum zu verschaffen, wobei ihnen räumlich ihr Status zugewiesen werden sollte und das städtische Zentrum der Oberschicht vorbehalten blieb. Seine sog. „Wolkenkratzer“ in Frankreich und Berlin wurden allerdings entgegen seiner Erwartung in Vororten errichtet und entwickelten sich im Laufe der Zeit teilweise zu sozialen Brennpunkten. Bis heute spiegeln sie die „erste Generation“ von Wohntürmen wider.
Ein konzeptioneller Vorreiter für die „neue Generation“ von Wohntürmen, die derzeit in Deutschland gebaut werden, ist der 1983 eröffnete Trump Tower in New York, der auf 68 Stockwerken 231 Luxusapartments mit Panoramablick auf den Hudson River bietet.
Eine neue Generation?
Diese „neue Generation“ von Wohnhochhäusern befindet sich fast ausschließlich im Zentrum deutscher Großstädte und schafft ganz neue Stadtstrukturen. Auffällig ist auch die vermehrte Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und Bahnhöfen großer deutscher Städte. Einstige Problemquartiere sind aufgrund des preisgünstigeren Baugrundes und potenziell mehr Bebauungsmöglichkeiten häufig Kristallisationspunkt neuer Wohnturm-Projekte.
Ein Vorteil ist, dass automatisch eine Aufwertung der Mikrolage erfolgt. Dem gegenüber steht die Gefahr der Verdrängung der traditionellen Anwohner durch kostenintensives Wohnen. Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung, kann dies auch als Prozess der Gentrifizierung gesehen werden. Die Analyse der bereits fertiggestellten Wohntürme in Deutschland zeigt eine fast ausschließlich starke Positionierung im Luxussegment. Die neueste Entwicklung verdeutlicht jedoch auch den Investorenfokus auf das mittlerweile ausgeweitete Segment für die Mittelschicht.
Charakteristika und Ausstattung
Als Wohnturm wird ein Objekt verstanden, welches eine Höhe von über 50 Metern hat, nach dem Jahr 2010 gebaut wurde und in dem die Wohnnutzung über 75 Prozent beträgt. Im Gegensatz zur ersten Generation wird bei der Renaissance der Wohntürme explizit ein Fokus auf die Belebung des Wohnturms und des umliegenden Viertels als Teil der „kompakten Stadt“ gelegt.
Um der Forderung nach „urbanem Leben“ gerecht zu werden, soll im Großteil der neu gebauten Wohntürme in den unteren Geschossen Einzelhandel oder Gastronomie integriert werden. Dies soll sowohl die Bewohner des Wohnturms unter sich, als auch jene der umliegenden Gebäude zum Austausch anregen. Die Integration von Arztpraxen, Dienstleistungen oder Fitnessstudios ist ebenfalls möglich. In den oberen Geschossen beginnt der reine Wohnraum. Auf diese Weise zieht Leben in das Gebäude ein und das Umfeld der Türme profitiert durch potenzielle Wertsteigerung und Aufwertung.
In Deutschland positioniert sich der Wohnturm sowohl im Luxus- als auch im Mittelsegment, Ergänzung findet diese Struktur durch einen noch geringen Anteil an sozial gefördertem Wohnraum. Letzterer nimmt in den meisten Fällen den kleinsten Teil an angebotenen Wohneinheiten in Wohntürmen ein. Demnach bleiben bisher die Ober- und obere Mittelschicht die Hauptzielgruppen der meisten Projekte. Angedacht sind bei aktuellen Neubauten in Frankfurt am Main allerdings um die 30 Prozent geförderter Wohnraum. Bei der Implementierung eines Luxuskonzeptes für Wohntürme der neuen Generation wird die Durchmischung der Bevölkerung innerhalb des Gebäudes nicht erreicht.
In die Wohntürme werden Miet- und Eigentumswohnungen integriert. Die Nachfrage nach verfügbaren Eigentumswohnungen in Wohntürmen ist aktuell hoch. Als Anlageobjekt für internationale Investoren besteht vor allem in Städten wie London oder New York eine hohe Nachfrage nach Luxuseigentumswohnungen. Mietobjekte werden nur vereinzelt oder in kleinerer Stückzahl angeboten, wie in Frankfurt am Main. Beide Wohnformen sind allerdings gleichermaßen im Großteil luxuriös ausgestaltet und zielen auf eine wohlhabendere Bevölkerungsschicht ab.
Der Fokus liegt klar auf exklusiven Unterkünften, je höher, desto teurer. Ein heterogenes Angebot bleibt somit aus und die Zielgruppe wird kleiner. Zusätzlich werden in den meisten Wohnkonzepten zahlreiche begrünte Terrassen oder Balkone integriert. Generell wird bei der Ausstattung neben Qualität auch auf Nachhaltigkeit durch Heizen mit Erdwärme, effektive Fensterverglasung und reichliche Bepflanzung Wert gelegt.
Aktuelle Wohnturmprojekte in Deutschland und Ausblick
Die neue Generation von Wohnhochhäusern ist vor allem in den Top 5-Standorten in Deutschland, besonders in Frankfurt, Hamburg und Berlin, zu verorten. Der Pionier aller heutigen neuen deutschen Wohntürme, der „Henninger Turm“ in Frankfurt am Main, symbolisierte den Startschuss dieses Wohnkonzepts. Die Prognose fällt nach einem Blick auf geplante Projekte allein bis 2023 vielversprechend aus. Im Zeitraum zwischen 2014 (Genehmigung) bis 2023 sollen über 30 neue Wohntürme errichtet werden.
Manche Städte distanzieren sich allerdings auch bewusst von sehr hohen Wohntürmen. Zum Beispiel sieht München keine Genehmigung für Bauwerke über einer Marke von 99 Metern vor, da diese die Frauenkirche als Wahrzeichen der Stadt überragen würden. Doch auf Frankfurt am Main, bislang die einzige deutsche Metropole mit prominenter Skyline, kommt viel Konkurrenz zu. Nicht nur in Städten wie Berlin oder Düsseldorf, auch in B-Städten wie Leipzig werden vermutlich Projekte folgen. Wohntürme könnten folglich das „nächste große Ding“ der Stadtentwicklung werden.