Der Wissenschaftliche Beirat beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie legt das Gutachten „Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen restriktiver Landnutzungs- und Baupolitik: Effizienz, Verteilung, Wachstum“ vor. Hohe Wohnkosten belasten die Haushalte und erschweren den Wechsel an einen produktiveren Arbeitsplatz. Damit wird Wohnungsknappheit zu einem Hemmnis für die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Der wissenschaftliche Beirat empfiehlt daher, die Schaffung von Wohnraum in wirtschaftlich dynamischen Regionen deutlich zu erleichtern. Prof. Felix Bierbrauer, Vorsitzender des Wissenschaftlichen Beirats, betont: „Wenn Menschen einen besser bezahlten Arbeitsplatz nicht annehmen können, weil sie am Ort einer möglichen neuen Stelle keine bezahlbare Wohnung finden, gehen Chancen für die gesamte Volkswirtschaft verloren. Mehr Wohnraum in Wachstumsregionen zu schaffen, ist deshalb eine zentrale Aufgabe der Wirtschaftspolitik.“
Die Binnenwanderung orientiert sich immer weniger an regionalen Lohnvorteilen. Gleichzeitig schlagen sich regionale Lohnzuwächse zunehmend in höheren Wohnungspreisen nieder. Zusammen mit den gestiegenen Neuvermietungsmieten spricht dies dafür, dass höhere Wohnkosten einen wachsenden Teil des zusätzlichen Verdienstes aufzehren. Der Umzug von einer Niedrig- in eine Hochlohnregion verliert damit an Attraktivität.
„Die Investitionsschwäche in Deutschland ist vor allem eine Bauschwäche“, erklärt Prof. Christian Bayer, federführender Autor des Gutachtens. Während die preisbereinigten Investitionen in Ausrüstungen und sonstige Anlagen im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung seit 1995 gestiegen sind, sind Investitionen in Wohn- und andere Bauten deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig entfallen für den durchschnittlichen Haushalt mittlerweile fast 30 Prozent aller Konsumausgaben auf die Wohnungsmiete.
Das Gutachten sieht ein wesentliches Hindernis für den Neubau in den Anreizen zur Ausweisung von Bauland. Kommunen müssen zusätzliche Schulen, Kitas und Verkehrsverbindungen finanzieren, während die durch neues Baurecht entstehenden Bodenwertgewinne häufig privaten Eigentümern zufallen. Zugleich erschweren starre Flächenziele und lokale Widerstände die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.
„Für Kommunen muss es sich lohnen, neuen Wohnraum zu ermöglichen“, so Bayer. „Wer durch zusätzliches Baurecht einen höheren Grundstückswert erhält, sollte stärker zur Finanzierung der benötigten Infrastruktur beitragen – auch über das unmittelbare Entwicklungsgebiet hinaus. Die Zugezogenen nutzen ja auch alle zentrale und bestehende kommunalen Infrastruktur mit. Seien es Sportplätze, Schwimmbäder, Theater oder weiter führende Schulen.“
Der Beirat empfiehlt fünf aufeinander abgestimmte Reformen:
1. Flächenziele überprüfen und regional differenzieren. Strikte Flächenverbrauchsziele sollten überdacht werden. Sie haben erhebliche volkswirtschaftliche Kosten. Werden sie beibehalten, müssen sie dem unterschiedlichen Bedarf wachsender und schrumpfender Regionen Rechnung tragen. Kompensationszahlungen aus Wandlungsgewinnen könnten zusätzliche Baulandausweisungen in Wachstumsregionen mit der Rückumwandlung von Bauland in Vegetationsflächen andernorts verbinden.
2. Kommunen an planungsbedingten Bodenwertgewinnen beteiligen. Kommunen sollten die Infrastruktur- und Folgekosten neuer Baugebiete umfassender den Begünstigten zusätzlichen Baurechts zuordnen können. Dafür empfiehlt der Beirat eine erweiterte Infrastrukturkostenumlage oder einen Planungswertausgleich. Die Finanzierung von Schulen, Kitas und Verkehrsanbindungen über das unmittelbare Entwicklungsgebiet hinaus würde damit erleichtert.
3. Nachverdichtung zum Regelfall machen. Ältere Bebauungspläne sollten pauschal mehr Geschossfläche zulassen, sofern die Kommune keine abweichende Entscheidung trifft. Auch innerhalb bestehender Siedlungen sollten maßvolle Erweiterungen leichter möglich werden. So müsste zusätzlicher Wohnraum nicht in jedem Einzelfall neu gegen lokale Widerstände durchgesetzt werden.
4. Wohnungsbauziele verbindlich machen. Die Länder sollten bedarfsgerechte Bauziele beschließen und auf die Kommunen verteilen. Bei dauerhafter Zielverfehlung sollten Kommunen ihre Möglichkeit verlieren, Vorhaben über das gemeindliche Einvernehmen zu blockieren. Die Verantwortung für die Schaffung neuen Wohnraums würde damit verbindlicher zugeordnet.
5. Umzüge erleichtern. Der Verlust günstiger Bestandsmieten und hohe Erwerbsnebenkosten können einen Wohnortwechsel zusätzlich verhindern. Als lediglich ergänzende Reformoptionen nennt der Beirat eine kürzere Bezugsperiode der ortsüblichen Vergleichsmiete, steuerliche Erleichterungen bei beruflich veranlassten Umzügen und eine Reform der Besteuerung von Immobilientransaktionen. Solche Maßnahmen müssen mit zusätzlichem Wohnungsbau einhergehen. Räumliche Planung bleibt notwendig, um Umweltbelastungen, Verkehr und Infrastrukturbedarf zu berücksichtigen. Der Beirat plädiert dafür, lokale Kosten und überregionale Vorteile der Wohnraumschaffung besser miteinander zu verbinden. Mehr Wohnraum dort, wo Arbeitskräfte gebraucht werden, kann die Haushalte entlasten und die wirtschaftliche Entwicklung stärken.