Referent Baulandmobilisierung und Stadtentwicklung
Nach Abschluss des dritten Quartals 2021 hat das Beratungshaus Savills den Wohninvestmentmarkt in Deutschland genauer analysiert. Demnach steht ein Rekordjahr bereits jetzt schon fest. Sowohl die öffentliche Hand als auch internationale Investoren zeigen sich so aktiv wie selten zuvor. Berlin bleibt Liebling der Investoren.
In den ersten drei Quartalen 2021 wechselten Wohnimmobilien für ca. 20,6 Milliarden Euro den Eigentümer (Transaktionen ab 50 Wohnungen) – ein Rekord. Angesichts sich anbahnender großer Transaktionen und der Mehrheitsbeteiligung von Vonovia an der Deutschen Wohnen ist sicher, dass auch das laufende Gesamtjahr einen neuen Rekordwert am deutschen Wohninvestmentmarkt markieren und den bisherigen Höchstwert aus dem Jahr 2015 (23,3 Milliarden Euro) übertreffen wird. Zum ersten Mal überhaupt dürfte das Volumen die Marke von 30 Milliarden Euro übersteigen. „Die Nutzungsart Wohnen war im bisherigen Jahresverlauf die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen Immobilienmarkt. In Wohnimmobilien floss fast genauso viel Kapital wie in Büro- und Einzelhandelsimmobilien zusammen“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany.
Durchschnittspreis pro Einheit steigt
Seit Anfang des Jahres wurden bundesweit etwa 107.500 Wohnungen gehandelt. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Preis pro gehandelte Wohneinheit von circa 191.400 Euro. Auch dieser Wert stellt einen neuen Rekord dar und liegt rund 44 % über dem Vorjahreswert sowie etwa 54 % über dem Fünfjahresmittel. Der Anstieg erklärt sich neben einer allgemeinen Preissteigerung von Wohnimmobilien und einem weiterhin hohen Anteil von Projektentwicklungskäufen vor allem durch einen überproportional hohen Volumenanteil der A-Städte. Im bisherigen Jahresverlauf entfiel rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf den Erwerb von Projektentwicklungen (Fünf-Jahres-Durchschnitt: Prozent). Der Anteil der A-Städte am gesamten Wohntransaktionsvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei rund 67 Prozent. Im vergangenen Jahr lag dieser Anteil bei nur 39 Prozent und im Fünf-Jahres-Durchschnitt bei 48 Prozent. Insbesondere bei Bestandsimmobilien lag der Volumenanteil der A-Städte mit 74 Prozent deutlich über dem Fünfjahresmittel von 45 Prozent.
Bei den Projektentwicklungen entfielen hingegen nur ca. 39 Prozent des Volumens auf Projekte in den sieben A-Städten. Dieser Anteil lag unter dem Mittel der letzten fünf Jahre von 56 Prozent. „Neubauwohnungen sind bei Investoren auch in Städten der zweiten oder dritten Reihe gefragt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und kommentiert: „Die Fundamentaldaten vieler Standorte untermauern diese Sichtweise. Angesichts wachsender Suburbanisierung ziehen vor allem gut angebunden Umlandstandorte ein großes Interesse auf sich.“
Berlin, Berlin, Berlin
Der überproportionale Anteil der A-Städte ist im Wesentlichen auf Berlin zurückzuführen. In der Hauptstadt wechselten im bisherigen Jahresverlauf Wohnimmobilien für etwa 8,6 Milliarden Euro den Eigentümer. Das waren 48 Prozent des Gesamtvolumens. Allerdings sehen sich Wohninvestoren mit zunehmenden Widerständen konfrontiert. Neben der Ausschöpfung bestehender Regularien wird die Einführung zusätzlicher Instrumente forciert, wie etwa beim gescheiterten Mietendeckel der Fall. Die Zustimmung per Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen hat verdeutlicht aktuell, dass es in der Stadt einen breiten gesellschaftlichen Widerstand gegen Wohninvestoren gibt. Zweifellos stelle die diskutierte Vergesellschaftung einen einerseits ein Unsicherheitsfaktor dar und dürfte einige Investoren verschrecken. Die Liquidität des Berliner Wohnimmobilienmarkts sei andererseits ein großer Vorteil. Zur Wahrheit gehöre aber auch, dass die Ankäufe der Öffentlichen Hand rund ein Viertel des Transaktionsvolumens in den letzten fünf Jahren ausmachten. Im laufenden Jahr seien dies sogar 35 Prozent.
Ausblick
Insgesamt ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen. Abzuwarten bleibt, wie sich die aktuell noch laufenden Gespräche zur Regierungsbildung bzw. ein maßgeblicher Koalitionsvertrag auswirken werden. Ein Blick in die Wahlprogramme lässt jedoch zusätzliche Regulierungen als sehr wahrscheinlich erscheinen.
Weiter Einzelheiten können der unten abrufbaren Pressemitteilung entnommen werden.