Justiziar/Leiter Recht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen.
Der V. Zivilsenat wendet sich damit gegen eine langjährige Praxis vieler Amts‑ und Landgerichte, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote als nicht ordnungsmäßig einzuordnen.
Leitlinien der Entscheidung
Eine schematische Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote lässt sich weder aus dem Wohnungseigentumsgesetz noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung ableiten.
Maßgeblich ist, ob die Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht.
Ob diese Tatsachengrundlage ausreichend ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach
- Art, Umfang und Komplexität der Maßnahme
- Auftragsvolumen
- Dringlichkeit
- Marktsituation und Verfügbarkeit von Handwerkern
- vorhandenen Erfahrungen mit dem beauftragten Unternehmen
Vergleichsangebote sind ein mögliches, aber kein zwingendes Mittel zur Informationsbeschaffung. Auch andere Informationsquellen (z. B. Prüfung durch den Verwalter, sachverständige Beratung) können genügen.
Sachverhalt
Dem Urteil lag eine Anfechtungsklage gegen mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde. In einer Eigentümerversammlung im September 2023 hatte die Gemeinschaft verschiedene standardisierte Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, darunter den Austausch mehrerer Fenster sowie kleinere Glas‑ und Malerarbeiten mit Einzelkosten zwischen rund 1.100 € und 4.100 €.
Die Eigentümer verzichteten auf die Einholung von Vergleichsangeboten, da mit den beauftragten Handwerksbetrieben seit vielen Jahren gute Erfahrungen bestanden. Die klagenden Eigentümer stützten ihre Anfechtung ausschließlich auf das Fehlen von Vergleichsangeboten.
Nach unterschiedlichem Ausgang in den Vorinstanzen hat der BGH die Beschlüsse letztlich bestätigt und das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.
Tragweite und Grenzen der Entscheidung
Der BGH hebt ausdrücklich hervor, dass es sich nicht um einen Freibrief für eine ungeprüfte oder beliebige Auftragsvergabe handelt.
Die Entscheidung ist zwar in ihrem Leitbild verallgemeinerungsfähig (Abkehr von der „Drei‑Angebote‑Regel“), bleibt aber in ihrer Anwendung einzelfallbezogen.
Ein Beschluss kann weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn sich das zugrunde gelegte Angebot als objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert erweist.
Das Fehlen von Vergleichsangeboten begründet für sich genommen jedoch keinen Beschlussmangel mehr.
Etwaige Wirtschaftlichkeitsmängel müssen vom Anfechtungskläger konkret und fristgerecht geltend gemacht werden.
Damit verlagert sich der Fokus von formalen Verfahrensanforderungen hin zur inhaltlichen Angemessenheit der Entscheidung.
Bedeutung für die Immobilienwirtschaft
Für Unternehmen, die Wohnungseigentümergemeinschaften betreuen, bringt die Entscheidung eine spürbare Klarstellung für die Praxis:
- Keine starre Verpflichtung mehr zur Einholung mehrerer Angebote allein zur formalen Absicherung
- Größerer Handlungsspielraum bei der Beauftragung bekannter und bewährter Dienstleister
- Gleichwohl weiterhin erforderlich: sachliche Prüfung der Maßnahme, Plausibilitätskontrolle der Kosten und nachvollziehbare Dokumentation der Entscheidungsgrundlage
- Gerade bei standardisierten oder dringenden Erhaltungsmaßnahmen reduziert die Entscheidung den administrativen Aufwand, ohne die Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung abzusenken.
Fazit
Der Bundesgerichtshof stärkt mit der Entscheidung vom 27. März 2026 die einzelfallbezogene Betrachtung und beendet die bislang verbreitete, gesetzlich nicht verankerte „Drei‑Angebote‑Praxis“. Vergleichsangebote bleiben ein sinnvolles Instrument, sind aber kein Selbstzweck. Maßstab bleibt die sachgerechte, wirtschaftlich nachvollziehbare Entscheidung im konkreten Einzelfall und eine Dokumentation der Entscheidungsgrundlage.
- Franco Höfling
- E-Mail Kontakt