Warum wir eine gesetzliche Klarstellung im Wohnungsvermittlungsgesetz benötigen

Mit seinem Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Verwalter für die Vermittlung einer von ihnen verwalteten Wohnung keinen Provisionsanspruch geltend machen können.

Die Entscheidung folgt dem geltenden Wortlaut des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Gleichzeitig macht sie deutlich, dass die gesetzlichen Regelungen die heutigen Strukturen professioneller Immobilienverwaltungen nur noch eingeschränkt abbilden.

Der BFW setzt sich deshalb für eine gesetzliche Klarstellung ein, die Rechtssicherheit für Eigentümer und Immobilienverwaltungen schafft, ohne das Bestellerprinzip oder den Mieterschutz infrage zu stellen. Grundlage hierfür sind ein Positionspapier und ein ausführliches Arbeitspapier, die gemeinsam mit Praktikern aus der mittelständischen Immobilienwirtschaft erarbeitet wurden. Die Initiative für den Arbeitskreis ging vom BFW Landesverband Berlin/Brandenburg aus.

Der Mieterwechsel ist heute ein durchgängiger Verwaltungsprozess

Das Wohnungsvermittlungsgesetz stammt aus dem Jahr 1971. Die heutige Verwaltungspraxis ist dagegen durch digitalisierte und eng verzahnte Prozesse geprägt. Der Mieterwechsel umfasst regelmäßig die Bearbeitung der Kündigung, die Organisation von Wohnungsabnahme und Instandsetzungsmaßnahmen, die Vermarktung der Wohnung, die Betreuung von Interessenten, die Vorbereitung des Mietvertrags sowie den Einzug des neuen Mieters. Diese Arbeitsschritte werden in der Praxis häufig innerhalb derselben Organisationsstrukturen und digitalen Systeme abgewickelt.

Die eigentliche Vermittlungstätigkeit bildet dabei oftmals nur einen Teil eines deutlich umfassenderen Verwaltungsprozesses. Der erforderliche Personal- und Sachaufwand bleibt unabhängig von seiner rechtlichen Einordnung bestehen. Das BGH-Urteil beseitigt diesen Aufwand nicht, sondern wirft neue Fragen hinsichtlich der rechtssicheren Organisation und Vergütung der erforderlichen Leistungen auf.

Bewährte Prozesse rechtssicher ermöglichen

Aus Sicht des BFW sollte der Gesetzgeber prüfen, wie die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes an die heutigen Bewirtschaftungsrealitäten angepasst werden können. Es geht nicht um eine Abkehr vom Bestellerprinzip und auch nicht um eine Belastung von Wohnungssuchenden mit Vermittlungskosten. Vielmehr geht es um die Frage, ob Vermietungsleistungen, die innerhalb eines bestehenden Verwaltungsmandats für den Eigentümer erbracht werden, künftig wieder rechtssicher vereinbart und vergütet werden können.

Der vom BFW entwickelte Regelungsansatz zielt deshalb auf eine eng begrenzte Klarstellung im Wohnungsvermittlungsgesetz ab. Es soll lediglich klargestellt werden, dass die Vergütung von Vermietungsleistungen des Verwalters gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter zulässig bleibt.

Konsequenz: Praxistaugliche Lösung statt zusätzlicher Bürokratie

Die vom BFW vorgeschlagene Klarstellung würde bewährten Verwaltungs- und Vermietungsprozessen Rechnung tragen und zugleich Rechtsklarheit für Eigentümer und Verwalter schaffen. Sie verfolgt einen punktuellen und systemgerechten Ansatz, der die Grundprinzipien des Wohnungsvermittlungsgesetzes unangetastet lässt.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass ein Gesetz aus dem Jahr 1971 auf Marktstrukturen trifft, die sich in den vergangenen Jahrzehnten erheblich verändert haben. Professionelle Immobilienverwaltungen übernehmen heute regelmäßig Vermietungsleistungen als Bestandteil eines einheitlichen Mieterwechselprozesses. Die hierfür erforderlichen Leistungen verschwinden nicht durch ein Provisionsverbot, sondern müssen weiterhin erbracht und organisatorisch abgebildet werden.

Es geht darum, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen den tatsächlichen Abläufen moderner Immobilienverwaltung Rechnung tragen. Ziel ist eine praxistaugliche und ausgewogene Lösung, die Rechtssicherheit für Eigentümer und Immobilienverwaltungen schafft, ohne den Mieterschutz oder das Bestellerprinzip zu verändern.

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