Virtuelle Eigentümerversammlungen und Balkonkraftwerke- Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft

Die gesetzliche Neuregelung wurde am 16.10.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 17.10.2024 in Kraft getreten.

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Im Folgenden ein Überblick über die Regelungsinhalte und die Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft.  

Grundsätzliches: Wohnungseigentümerversammlungen können nun auch virtuell abgehalten werden. Außerdem soll die Nutzung von Steckersolaranlagen, so genannten Balkonkraftwerken, für Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaften erleichtert und einheitlich geregelt werden.

Im Einzelnen

Beschlusskompetenz für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen

Die in § 23 Abs. 2a WEG geregelte 75-Prozent-Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer kann die virtuelle Eigentümerversammlung beschließen.

Die Regelung orientiert sich an der Rechtslage im Aktienrecht. Spricht sich in einer Wohnungseigentümerversammlung mindestens eine Dreiviertelmehrheit für reine Online-Versammlungen aus, soll das nach der Gesetzesbegründung ein starkes Indiz dafür sein, dass in dieser Gemeinschaft die Präsenzversammlung nicht für das vorzugswürdige Versammlungsformat gehalten wird.

Der Beschluss ist auf drei Jahre befristet. Die Befristung auf drei Jahre übernimmt den Befristungsgedanken aus dem Aktienrecht (§ 118a AktG).

Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit 75 Prozent der anwesenden Eigentümer virtuelle Versammlungen beschließt, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, es sei denn, die Wohnungseigentümerversammlung beschließt einstimmig, darauf zu verzichten.

Praxis: Virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen müssen hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit Präsenzversammlungen vergleichbar sein. Technisch erfordert dies die Durchführung einer Videokonferenz (Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit), Versammlungen in einem Chat oder Telefonkonferenzen kommen nicht in Betracht. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümer alle bisherigen Rechte ausüben können müssen (etwa Rederecht, Fragerecht, Recht zur Antragstellung, Stimmrecht).

WEG und Mietrecht: Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Wohnungseigentumsrecht

Die Installation eines Steckersolargerätes stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar. Aus diesem Grund bedarf es für ihre Zulässigkeit eines Beschlusses im Sinne von § 20 Absatz 1 WEG. Weil es in der Praxis teilweise schwierig ist, die erforderliche Mehrheit für einen solchen Beschluss zu erlangen, wird der Katalog der sogenannten privilegierten Maßnahmen in § 20 Absatz 2 Satz 1 WEG um die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte erweitert.

§ 20 Absatz 2 Satz 1 WEG begründet einen Individualanspruch jedes Wohnungseigentümers auf Gestattung der dort genannten baulichen Veränderungen, sofern diese angemessen sind. Besteht dieser Anspruch auf Beschlussfassung, haben die Wohnungseigentümerinnen hinsichtlich der Durchführung der Maßnahme (WIE) einen Entscheidungsspielraum. Die u. g. genannte Punkte zur Zumutbarkeit des Mieteranspruch lassen sich sinngemäß auch auf das WIE des WEG- rechtlichen Anspruchs übertragen.

Mietrecht

Der Katalog des § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB über bauliche Veränderungen, auf deren Erlaubnis die Mieterin oder der Mieter einen Anspruch gegen die Vermieterin oder den Vermieter hat, wird um die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte erweitert.

Geht mit der Installation keine Substanzänderung einher, richtet sich die Zulässigkeit der Maßnahme wie bisher nach dem Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

Der Anspruch des Mieters besteht nicht, wenn eine bauliche Veränderung dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 S. 3 BGB).

BFW: Gegenüber der bisherigen Genehmigungspflichtigkeit des Mieteranspruchs wird sich durch die Neuregelung nicht viel ändern. Bisherige Prämissen und Vorfragen werden nunmehr auf der zweiten Ebene im Rahmen der Zumutbarkeit des Mieteranspruchs geprüft.

Weitere Einzelheiten in der BFW-Mitgliederinfo, die wir BFW-Mitgliedern auf Anforderung gern noch einmal übersenden.