In den B&C-Städten wurden laut Colliers im ersten Halbjahr 2023 rund 580 Millionen Euro in Büro- und Geschäftshäuser investiert. Bezieht man alle Standorte abseits der Marktgebiete der Top 7 mit ein, summiert sich das Transaktionsvolumen auf 973 Millionen Euro.
Michael R. Baumann, Head of Office Investment B & C Cities bei Colliers: „Mit den kontinuierlichen und deutlichen Zinsanstiegen seit Mitte des letzten Jahres hat sich das Transaktionsumfeld für Immobilien drastisch geändert und der zinsgetriebene Superzyklus ist endgültig beendet. Diese Entwicklung hat auch nicht vor den B&C-Städten haltgemacht. Neben den gestiegenen Finanzierungskosten hat aber auch die deutlich präsentere Thematik von Modernisierung im Bestand hinsichtlich ESG und New Work Aspekten zu angepassten Renditeanforderungen auf Investorenseite geführt. Davon ist die Assetklasse Büro stärker betroffen als andere.“
Rückgang betrifft alle Regionen und Städte – große Tickets fehlen
Der Rückgang der Transaktionsvolumina abseits der Top 7 war flächendeckend. Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnitt reichen die Rückgänge von minus 32 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg bis zu minus 82 Prozent in Norddeutschland (Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) beziehungsweise minus 85 Prozent in Mitteldeutschland (Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen). Größere Transaktionen fehlten fast gänzlich. Im ersten Halbjahr wurde in den B&C-Städten nur eine Bürotransaktion mit einem Volumen größer als 100 Millionen Euro registriert, während über 90 Prozent der gehandelten Volumina unter 50 Millionen Euro lagen.
„Besonders auffällig ist, dass die großen und oft herausragenden B-Städte wie beispielsweise Hannover, Leipzig, Dresden oder Nürnberg-Erlangen-Fürth im ersten Halbjahr noch kaum nennenswerte Bürotransaktionen gesehen haben. Dabei gibt es in den verschiedenen Städten durchaus Opportunitäten. Allerdings sind die Transaktionsvolumina in diesen Städten oft auch durch einzelne Großdeals im Core Bereich geprägt, die bisher ausgeblieben sind, aber durchaus auch in einem Jahr wie diesem noch kommen können“, kommentiert Baumann.
Kaufpreisfindung nach Renditeanpassungen zuletzt wieder leichter, Marktgeschehen verbessert sich nach dem Sommer
Angesichts sowohl der verteuerten Finanzierungskosten als auch der höheren Renditen von Staats- und Unternehmensanleihen sind auch die Immobilienrenditen assetklassen- und standortunabhängig gestiegen. Die durchschnittliche Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien in den B-Städten lag zum Ende des ersten Halbjahres bei 4,50 Prozent und damit 50 Basispunkte höher als Ende 2022. Die durchschnittliche Bruttospitzenrendite in den C-Städten stieg im selben Zeitraum um rund 40 Basispunkte und lag Ende des ersten Halbjahres bei 5,90 Prozent.
Dazu Baumann: „Investoren waren seit Beginn des Jahres eher verhalten, was angesichts des volatilen Marktumfeldes keine Überraschung ist. Zuletzt haben sich Käufer und Verkäufer aber wieder vermehrt bei der Kaufpreisfindung zusammengefunden und das Transaktionsgeschehen im Juni hat etwas angezogen. Die Finanzierungskosten, gemessen an den SWAP-Rates, bewegen sich seit einiger Zeit seitwärts und weitere Zinserhöhungen der EZB sind am Markt weitestgehend eingepreist. Die Phase des Repricings kommt langsam zum Ende und die Transaktionsdynamik wird nach dem Sommer wieder zunehmen, wenngleich keine Jahresendrally zu erwarten ist. Viele Investoren fokussieren sich derzeit auf kleinere Tickets mit den Risikoprofilen Value-Add und Core Plus, weshalb wir trotz der Belebung ein unterdurchschnittliches Jahresergebnis erwarten.“