Eine immowelt Analyse zeigt, wie sich steigende Bauzinsen auf die jährliche Belastung beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung auswirken würden:
Bundesweit bis zu 547 Euro mehr pro Jahr: Steigen die Bauzinsen um 0,10 bis 0,35 Prozentpunkte, kostet die Finanzierung einer durchschnittlich bepreisten Wohnung zwischen 155 und 547 Euro mehr pro Jahr.
Hamburg vorn, Sachsen-Anhalt hinten: Im stärksten Szenario beträgt die jährliche Mehrbelastung in Hamburg 1.004 Euro, in Sachsen-Anhalt nur 287 Euro.
Hauptstadt und Süden stärker betroffen: In Berlin (840 Euro) und Bayern (725 Euro) liegt die Mehrbelastung über dem Bundesschnitt, in Ostdeutschland ist sie am geringsten.
Viele planen mit hohen Raten: In 11 von 16 Bundesländern beträgt die geplante Kreditrate bei Finanzierungsanfragen auf immowelt mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens.
Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen vorerst nicht weiter angehoben. Für die Baufinanzierung bedeutet das aber keine Garantie stabiler Zinsen. Eine aktuelle immowelt Analyse von drei Zinsszenarien zeigt, was ein weiterer Bauzinsanstieg für Wohnungskäufer in den 16 Bundesländern bedeuten würde. Die jährliche Mehrbelastung im stärksten Szenario liegt demnach bei bis zu 1.000 Euro. Angenommen wurde ein Annuitätendarlehen über 80 Prozent des Kaufpreises (20 Prozent Eigenkapital) mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Ausgangs-Bauzins von 4,4 Prozent.
„Die Bauzinsen werden nicht allein von der EZB bestimmt, sondern vor allem von den Kapitalmarktzinsen. Selbst eine EZB-Zinspause bietet Käufern deshalb keine Sicherheit“, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. „Schon kleine Bauzinsschritte summieren sich über die Jahre zu spürbaren Mehrkosten, besonders in den teuren Regionen. Gleichzeitig haben Kaufinteressenten aktuell gute Argumente: Wo weniger Interessenten um eine Wohnung konkurrieren, wächst der Verhandlungsspielraum beim Preis.“
Bundesweit bis zu 547 Euro mehr im Jahr
Als Beispiel dient eine 75 Quadratmeter große Bestandswohnung aus den 1990er Jahren. Ihr Angebotspreis beträgt bundesweit derzeit rund 272.600 Euro. Bei 20 Prozent Eigenkapital, 30 Jahren Laufzeit und einem Bauzins von 4,4 Prozent liegt die monatliche Rate aktuell bei rund 1.092 Euro.
Drei Szenarien zeigen, was ein höherer Bauzins pro Jahr zusätzlich kosten würde. Steigt er um 0,10 Prozentpunkte, sind es 155 Euro. Bei einem Anstieg um 0,25 Prozentpunkte, so viel wie bei einem typischen Zinsschritt der EZB, sind es 389 Euro. Steigt der Bauzins sogar um 0,35 Prozentpunkte, kommen 547 Euro im Jahr hinzu.
Belastung in Hamburg mehr als dreimal so hoch wie in Sachsen-Anhalt
Zwischen den Bundesländern gibt es dabei große Unterschiede. Am meisten würde ein Zinsanstieg in Hamburg kosten: Im stärksten Szenario sind es dort 1.004 Euro zusätzlich im Jahr. Auch in Berlin (840 Euro) und Bayern (725 Euro) liegt die jährliche Mehrbelastung für Wohnungskäufer deutlich über dem Bundesschnitt, ebenso in Baden-Württemberg (596 Euro), Hessen (592 Euro) und Schleswig-Holstein (586 Euro). Am niedrigsten fällt sie in Ostdeutschland aus: In Sachsen sind es 303 Euro, in Thüringen 302 Euro und in Sachsen-Anhalt 287 Euro, also nur rund ein Drittel des Hamburger Werts.
Der Grund ist das Preisniveau: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung kostet in Hamburg im Schnitt rund 500.600 Euro, in Sachsen-Anhalt rund 143.400 Euro. Entsprechend liegt auch die aktuelle monatliche Rate in Hamburg mit gut 2.000 Euro mehr als dreimal so hoch wie in Sachsen-Anhalt (574 Euro). Je höher der Kaufpreis und damit der Kredit, desto stärker wirkt sich jeder Zinsschritt in Euro aus.
Ausführliche Ergebnistabellen stehen hier zum Download bereit.
Viele Kaufinteressenten planen mit hohen Raten
Die möglichen zusätzlichen Zinskosten treffen auf eine ohnehin angespannte Finanzierungssituation. Eine Auswertung der Finanzierungsanfragen auf immowelt.de zeigt: In der Mehrheit der Bundesländer liegt die durchschnittlich geplante monatliche Kreditrate bei mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens. Diese Marke gilt als Orientierung für eine tragbare Finanzierung.
Am höchsten ist der Anteil in Hamburg mit rund 50 Prozent, gefolgt von Berlin (45 Prozent), Brandenburg und Bayern (jeweils 44 Prozent) sowie Baden-Württemberg (42 Prozent). In Sachsen-Anhalt (25 Prozent), Thüringen (27 Prozent) und Sachsen (30 Prozent) bleibt dagegen noch viel Spielraum.
Weniger Konkurrenz, mehr Verhandlungsspielraum
Gleichzeitig zeigt sich eine Verschiebung der Immobilienanfragen vom Kauf in Richtung Miete. Der Anteil der Suchanfragen für Kaufimmobilien auf immowelt.de ist von Januar bis August 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 19,4 auf 18,3 Prozent gesunken. Der Anteil der Mietanfragen hat sich entsprechend von 80,6 auf 81,7 Prozent erhöht. Für Kaufinteressenten ergeben sich durch die geringere Konkurrenz bessere Chancen, in Verhandlungen spürbare Preisnachlässe zu erzielen und somit die Kosten eines möglichen Zinsanstiegs auszugleichen.