Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG
Neubauquartiere haben Hochkonjunktur. Nur: Wie lässt sich deren nachhaltige Qualität beurteilen? Der schöne Name allein macht noch lange kein gutes Quartier. Man kann den Begriff Quartier soziologisch, ingenieurtechnisch, zeitgeistig oder historisch definieren und erhält jedes Mal eine leicht unterschiedliche Antwort, weil es gesellschaftspolitisch um Deutungshoheit und Einflussnahme geht.
Politisch relevant ist die Frage: Wer bestimmt, wie ein Quartier genutzt wird und wie die künftige Entwicklung sein soll?
Wegen dieser vielen Facetten sind auch Erfahrungen und Daten zu Quartieren und Stadtvierteln jeweils abhängig von dem Betrachtungswinkel und der Struktur, auf deren Basis sie erhoben werden. Das BBSR[1] arbeitet zumeist mit einem allgemeingültigen und eher universellen Kernsatz: Ein Quartier bzw. Stadtviertel ist ein Raum mit einem sozialen Bezugssystem.
Immobilienwirtschaftlich sind Quartiere größere Maßnahmen der Projekt- und Stadtentwicklung, die einen nachhaltigen Ertrag ohne Leerstands- und Wertrisiken garantieren sollen. Dazu soll mit Einzelhandel, Gastronomie, haushaltsbezogenen Dienstleistungen und Sozialinfrastruktur (Bildung, Gesundheit etc.) das eine soziale Bezugssystem für die Baumaßnahme intelligent erstellt und gemanagt werden.
Im Zuge des Wachstums deutscher Städte und der hohen institutionellen Nachfrage nach Immobilien seit 2009 haben Neubauquartiere aktuell wieder eine Hochkonjunktur. Bulwiengesa greift für eine Einordnung der aktuellen Quartiers-Entwicklung auf Daten und Konzepte der letzten 35 Jahre zurück und rückt drei Thesen ins Zentrum, um die neuen Quartiere von heute hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilen zu können.
- Gleiches Etikett, anderer Inhalt: Allein der Begriff Quartier steht nicht für Erfolg
Der Begriff „Quartier“ ist bei Projektentwicklungen zunehmend zu einem Trendbegriff geworden. In den zehn Jahren zwischen 2011 und 2021 hat sich das Bauvolumen in Planungen, die das Etikett „Quartier“ tragen, in deutschen Städten versechsfacht. 2021 werden über 1,2 Millionen qm in Quartiers-Projektentwicklungen fertig gestellt (vgl. Grafik).
Der Trend zu einem immer höheren Büro- und Hotelanteil spiegelt dabei den allgemeinen Druck auf den betriebswirtschaftlichen Erfolg von Projektentwicklungen in deutschen Städten wider. Nicht jedes Neubauquartier hat aus diesem Kalkül heraus künftig noch einen Anker im breiten Spektrum von neuen Wohnungsangeboten (inkl. preisgedämpfte und Sozialwohnungen).
2. Zeitgeist als Risiko: Aus Fehlern früherer Neubauquartiere lernen
Aus Neubauquartieren in vergangenen Boom-Phasen des Immobilienmarktes sind Zeitgeistelemente als klare – städtebauliche wie auch immobilienökonomische – Risikofaktoren für Neubauquartiere erkennbar:
- „Sozialer Wohnungsbau“ in der Berliner Gropiusstadt
- „Großraumbüro“ in der Hamburger City-Nord
- „Urban Entertainment Center“ im Berliner Potsdamer Platz-Quartier
- „Großstadt-Boulevard“ im Frankfurter Europaviertel
- „Quartiers-Shoppingcenter“ in der Münchner Messestadt Riem
Positivbeispiele von Neubauquartieren vergangener Jahre weisen eine adaptierfähige, flexible Nutzung der universell konzipierten Einzelgebäude auf. Gute Beispiele sind Jarrestadt Hamburg, Hufeisensiedlung Berlin, Phönix-See Dortmund.
3. Kommerzieller Wettbewerb: Surrogate für Quartiere richtig einschätzen
Das eine soziale Bezugssystem, das für ein Quartier kennzeichnend ist, ist auch im Marketing ein gesuchtes wirtschaftliches Rückgrat – nämlich als „Point of Sale“. Etliche kommerzielle disruptive Geschäftsmodelle haben entsprechend Einfluss auf die aktuelle und künftige Qualität von Quartieren. In der Reihenfolge ihrer Bedeutung aus heutiger Sicht sind dies:
- Große Supermärkte und lokale Shoppingcenter (mit Post, Mittagsimbiss, Parkraum etc.)
- Lokale internetgestützte Lieferdienste (Essen, Medikamente etc.)
Künftige Quartiere werden voraussichtlich aus einer Kombination aus digitalen und physischen Versorgungs- und Infrastrukturangeboten eine nachhaltige Qualität gewinnen. Und dies – ohne deren hohen Bedeutung hier thematisiert zu haben – mit einer flexiblen und robusten Verkehrsinfrastruktur.
[1] Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung