Kran vor Baustelle Geschosswohnungsbau

Signale für einbrechende Neubautätigkeit

Binnen zehn Jahren haben allein die klassischen Projektentwickler ihre Flächen in den sieben A-Städten um rund 30 Prozent gesteigert. Doch selbst dieses Volumen reichte nicht, um dort die Nachfrage nach Wohnungen und Büros zu decken; schon vor der Corona-Krise stagnierte das Gesamtvolumen. Nun zeigt die Projektentwicklerstudie 2020 zum ersten Mal ein deutlich rückläufiges Projektvolumen bei den klassischen Projektentwicklungen.

Zum 14. Mal hat bulwiengesa den Markt für Projektentwicklungen in den sieben deutschen A-Städten untersucht. Dafür wurden über 5.000 einzelne Projekte analysiert in den Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel. Anhand umfangreicher Projektlisten wird ein detaillierter Marktüberblick über die Akteure und ihre Projekte geliefert.

Aktuell verschärft sich die Lage: Während im Studienjahr 2018 der Markt für Projektentwicklungen in den sieben A-Städten um 4,2 Prozent wuchs und 2019 um 7,2 Prozent, wächst 2020 die Projektfläche mit 1,1 Prozent (ca. + 500.000 qm) nur noch schwach; wie viel Projektfläche von den bis 2024 prognostizierten 20,5 Millionen Quadratmetern an Büros, Wohnungen, Handelsimmobilien und Hotels aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant entstehen oder sich verzögern, ist derzeit noch offen.

Der Trend der Vorjahre – weniger Wohnungen, mehr Büros – bestätigt sich erneut. Die Projektentwicklungen von Wohnungen in den sieben A-Städten gingen, erstmalig überhaupt, um 2,9 Prozent zurück – und das, obwohl Bestandshalter wie städtische Wohnungsunternehmen kräftig weiterbauen. Allerdings ist auch das Flächenwachstum bei Wirtschaftsimmobilien deutlich zurückgegangen.

Der Projektentwicklermarkt driftet auch bezüglich seiner Akteure deutlich auseinander: Zwar wuchsen die Entwicklungen für den Eigenbedarf und die Bestandshaltung, die sogenannten Investor Developments, noch um 5,4 Prozent. Dagegen ist der klassische Projektentwicklermarkt (Trading Developments) zum ersten Mal seit Beginn der Studienreihe vor 14 Jahren zurückgegangen. Für den Weiterverkauf wurden gegenüber dem Vorjahr 1,9 Prozent weniger Flächen entwickelt. Die Trader Developer ziehen sich zurück.

Mit der Studie 2020 wird das Projektentwicklungsvolumen (in Quadratmetern) von Trading- und Investor-Development-Projekten zusammen analysiert. Investor-Development-Projekte werden seit 2016 für die Studie erhoben.

Erster Rückgang im Wohnsegment seit Studienbeginn

Für die klassischen Projektentwickler verliert das Wohnsegment in den sieben A-Städten weiterhin deutlich an Attraktivität. Bei diesen Akteuren waren die Projektflächen in den beiden Vorjahren schon geringfügig, aber konsequent rückläufig. Nun hat sich dieser Trend mit sehr deutlichen –1,16 Mio. qm bzw. –6,8 Prozent extrem verstärkt.

Bezieht man auch die Projektflächen der Investor Developer wie beispielsweise der städtischen Wohnungsunternehmen mit ein, die in den A-Städten auch weiterhin wachsen, ergibt sich ein Rückgang im Wohnungsmarkt von immer noch deutlichen 719.000 qm bzw. –2,9 Prozent. Seit der ersten Projektentwicklerstudie vor 14 Jahren ist das der erste Rückgang im Wohnprojektvolumen.

Zu beachten ist allerdings, dass dieser Trend nur für die gemeindescharf abgegrenzten sieben A-Städte gilt. Diese Entwicklung darf aber gerade im Wohnsegment nicht mit einem bundesweiten Trend gleichgesetzt werden. Wohnprojektentwickler bleiben dem deutschen Wohnungsmarkt weiter treu, sie sind nur deutlich seltener mit Wohnprojekten direkt in den A-Städten aktiv. Ihre Aktivität verlagert sich in die Umlandgemeinden sowie die kleineren B- und C-Städte.

Veränderungsrate der Projektentwicklungsvolumina in den deutschen A-Städten 2018 – 2020 nach Nutzungstyp

Quelle: bulwiengesa Projektentwicklerstudie 2020

Gebremster Boom der Wirtschaftsimmobilien

Nach wie vor planen und entwickeln die Projektentwickler zunehmend Wirtschaftsimmobilien, allen voran Büros. Die Akteure reagieren damit seit Jahren auf die sehr guten Rahmenbedingungen: hohe und steigende Büroflächennachfrage in Märkten mit niedrigen bis sehr niedrigen Leerstandsquoten. Das gilt auch für die aktuelle Studienerhebung. Vorvermietungen in der Bau- oder gar Planungsphase waren zum Erhebungsstichtag (31.12.2019) für Büroflächen kein Problem.

Über alle A-Städte betrug im Studienjahr 2020 das Büroflächenwachstum 16,0 Prozent. Vor allem Berlin trägt zum Büroflächenzuwachs bei. Mit 1,04 Mio. qm (+24,2 Prozent) ist das ein herausragend hoher Wert, auch wenn die Hauptstadt den überaus starken Flächenzuwachs der vergangenen drei Jahre nicht mehr erreichen konnte.

Generell koppelt sich Berlin von der Gesamtentwicklung ab: Während in nahezu allen anderen A-Städten das gesamte Projektentwicklungsvolumen stabil oder rückläufig ist, wächst es in Berlin weiterhin. Allerdings dürfte Berlins Erfolg ab jetzt auch am meisten gefährdet sein. Besonders Einzelhandels-, Hotel- und Büroimmobilien werden nun sehr empfindlich auf die Rezession reagieren.

Top 10 der Marktakteure

Die in der folgenden Abbildung gezeigten Akteure – Projektentwickler sowie Bestandshalter – sind, trotz aller Widrigkeiten, weiterhin schwerpunktmäßig im Wohnsegment aktiv. Insgesamt beträgt deren Projektfläche 6,4 Mio. qm, davon entfallen 62 Prozent auf das Wohnsegment. Mit dem neuen Ranking über den Gesamtmarkt hinweg sind nun unter den Top 10 auch klassische Bestandshalter und Eigennutzer zu finden. In der Studie sind weitere Rankings nach Stadt, Segment und Strategie, also Investor oder Trading Development, dargestellt.

Top 10 der Marktakteure nach Projektfläche in Tsd. qm in A-Städten 2020 nach Segment

Quelle: bulwiengesa Projektentwicklerstudie 2020

© 2020 BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.