Referentin im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Referat II 12 Wohnen und Gesellschaft
Seit Jahren steigen die Immobilien- und Baulandpreise in Deutschland. Ein Ende ist derzeit kaum erkennbar. Diese Preisentwicklungen müssten gerade Haushalte, die selbstgenutztes Wohneigentum bilden, spürbar stärker belasten. Eine neue Studie zur Wohneigentumsbildung in Deutschland der Jahre 2012 bis 2017 lässt jedoch kaum Anzeichen einer stärkeren finanziellen Belastung durch Wohneigentumsbildung erkennen. Vielmehr weichen Eigentumserwerber auf günstigere Lagen sowie gebrauchte Immobilien aus und passen sich den Marktbedingungen auf diese Weise an.
Nach wie vor hat das selbstgenutzte Wohneigentum für viele Haushalte einen hohen Stellenwert für die individuelle Vermögensbildung und wird als wichtiges Instrument zur Alterssicherung geschätzt. Jährlich bilden in Deutschland etwa 400.000 Haushalte selbstgenutztes Wohneigentum.
Hohe Nachfrage nach gebrauchten Immobilien
Bestandsimmobilien sind hierbei besonders nachgefragt. So erwerben knapp 60 Prozent der eigentumsbildenden Haushalte Wohneigentum in gebrauchten Immobilien. Für den Gebrauchterwerb spielen neben den günstigeren Preisen vor allem ein schnellerer Bezug und die Möglichkeit der Vorab-Begutachtung des Objekts eine entscheidende Rolle.
Dagegen ist die Eigentumsbildung im Neubau seit Jahren rückläufig; nur etwa ein Viertel der Haushalte findet im Neubau ihr neues Zuhause. Die übrige Eigentumsbildung erfolgt durch Erbe und Schenkung.
Dies zeigt eine aktuelle Befragung, die KantarTNS Finanzforschung im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) durchgeführt hat. Die vorliegende Studie beschreibt das Erwerbsverhalten und die Erwerbsmotive von privaten Haushalten, die zwischen den Jahren 2012 bis 2017 in Deutschland Wohneigentum zur Selbstnutzung erworben haben.
Etwa Dreiviertel der Wohneigentumserwerbe sind Häuser, seien es Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder klassische Einfamilienhäuser. Lediglich 20 Prozent der Erwerbe sind Eigentumswohnungen.
Familien mit Kindern kommen früher ins Wohneigentum
Familien mit Kindern machen weiterhin die größte Gruppe der eigentumsbildenden Haushalte aus. Das Alter des Hauptverdieners liegt in diesen Familien derzeit bei 40 Jahren zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs. Damit realisieren sich diese Haushalte früher den Wunsch nach Wohneigentum als in früheren Jahren. In der Vorgängerstudie 2008 – 2011 lag das Alter bei 41 Jahren.
Wohneigentum erfüllt individuelle Wohnwünsche
Selbstgenutztes Wohneigentum bietet individuellere Möglichkeiten, die eigenen Wohnwünsche zu erfüllen. Dies zeigt sich auch in Ergebnissen der Befragung, wonach bei vielen befragten Haushalten der Anstoß zum Erwerb vor allem in dem Wunsch, im eigenen Haus bzw. in der eigenen Wohnung zu leben (71 % Mehrfachnennungen möglich), gefolgt von dem Wunsch nach einer Immobilie, die auf die persönlichen bzw. familiären Bedürfnisse zugeschnitten ist (52 %).
Wohneigentum wird auch als attraktive Geldanlage gesehen
Zudem wird selbstgenutztes Wohneigentum als attraktive Finanzanlage eingestuft. Gerade in einem Umfeld, in dem alternative Finanzanlagen kaum mehr Erträge erwirtschaften, erscheinen vielen Immobilieninvestitionen als attraktive Anlageform. Erkennbar ist dieser Trend auch in dem gestiegenen Anteil an Haushalten, die ihr Wohneigentum im Befragungszeitraum komplett aus ihrem Eigenkapital finanzieren konnten.
Im Vergleich zur Vorgängerstudie stieg dieser Wert um 5 Prozentpunkte und liegt bei aktuell 19 Prozent. Damit benötigten ein Fünftel der befragten Haushalte keine Fremdfinanzierung für den Immobilienerwerb. Dies zeigt auch, dass mehr Eigenkapital in das Wohneigentum investiert wird als in früheren Jahren. Demgegenüber ist der Anteil von Vollfinanzierungen (ohne Eigenkapital) stark gesunken (von 11 % auf 5 %), da ein Zurückhalten der Geldmittel immer weniger Sinn macht.
Hohe Erschwinglichkeit des selbstgenutzten Wohneigentums
Die sinkenden Zinsen und steigenden Einkommen der letzten Jahre konnten die Preissteigerungen bei Immobilien bisher zum großen Teil kompensieren. Zudem orientieren sich die Eigentumsbildner verstärkt auf gebrauchte Immobilien, die in der Regel zu niedrigeren Preisen zu erwerben sind. Die Befragung zeigt auch, dass Haushalte wieder vermehrt aus den Kernstädten in Umlandgemeinden ziehen, da die Preise in diesen Regionen günstiger sind. Im Ergebnis haben die Erwerber Anpassungsstrategien entwickelt, um ihr Wohneigentum realisieren zu können.
Auch die Erwartung, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, hat zur Entscheidung für die Eigentumsbildung beigetragen. Für 20 Prozent der Befragten war dies ein Grund, Immobilien zu erwerben. Vor allem bei jüngeren Haushalten (bis 39 Jahre) waren mögliche Preissteigerungen ein Grund für den Erwerb.
Die finanzielle Belastung zur Bedienung der Kapitalkosten liegt im Befragungszeitraum bei 25 Prozent (alle Haushalte). Bei Familien mit Kindern liegt diese auf einem ähnlichen Niveau von 26 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Auf den ersten Blick überraschend ist dieser Wert im Vergleich zu den vorangegangenen Studien konstant geblieben.
Ausblick
Die Eigentumserwerber haben unterschiedliche Strategien entwickelt, um ihren Traum vom Wohneigentum trotz erheblicher Preissteigerungen wahr werden zu lassen. Bisher waren diese Strategien erfolgreich, um die finanzielle Belastung in einen akzeptablen Rahmen zu halten. Ob und wann diese Ausweichstrategien angesichts der weiter steigenden Preise, die inzwischen auch die ländlichen Regionen erreichen, ausgereizt sind, muss zeitnah beobachtet werden.
Die detaillierten Ergebnisse der Befragung werden im Sommer 2019 in einer BBSR-Publikation veröffentlicht. Die Veröffentlichung wird weitergehende Informationen über Objekt- und Erwerberstrukturen, Finanzierungsstrategien der Eigentumserwerber sowie Inanspruchnahme von Fördermitteln enthalten.