Rendite höchstens für Experten

Zum sechsten Mal hat bulwiengesa die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Am 24. Februar 2021 wurden die wichtigsten Ergebnisse als Preview auf die gesamte 5 % Studie, die im April erscheint, für die Segmente Wohnen, Büro und Einzelhandel vorgestellt.

Büros in Top-Lagen erzielen nur mit viel Fachkenntnis noch Rendite

Im vergangenen Jahr ist es selbst für professionelle Investoren in den meisten Assetklassen noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen. Selbst bei traditionell häufig gehandelten, stabilen Assetklassen wie Büroimmobilien in A-Städten haben sich Risiko- und Renditespreizung enorm vergrößert. 2019 konnte noch eine Rendite (IRR)¹ zwischen 0,9 und 3,3 Prozent im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – erzielt werden. 2020 ist die Spanne auf 0,0 bis 2,8 Prozent gesunken.

Der deutlichste Rückgang ist in den A-Städten zu verzeichnen, recht konstant blieben dagegen B-Städte. Obwohl die Risiken zunehmen, sind die Kaufpreise im Core-Bereich nach wie vor hoch. Ge­eignete Objekte zu finden und zu managen, bedarf einer großen Orts- und Fachkenntnis.

Shoppingcenter: Risiken weiten Renditespanne

Der Investmentmarkt für Shoppingcenter liegt brach. Derzeit werden nur wenige gehandelt, die Nach­fragesituation ist schwierig. Käufer müssen oftmals hohe Investitionen für Umnutzungen von (Teil-)Flä­chen einkalkulieren. Investoren sind unsicher, in welchem Umfang künftige Mietanpassungen ausfal­len oder Läden schließen. Weil diese Risiken eingepreist sind, ist die Renditespanne deutlich größer geworden, von 3,2 bis 3,9 Prozent 2019 auf 2,5 bis 4,3 Prozent 2020 für Core-Objekte.

Begehrte Investments sind nach wie vor lebensmittelorientierte Einzelhandelsflächen, die weniger abhängig sind von Konjunktur und E-Commerce. Davon profitieren Fachmarktzentren mit hohen Anteilen an Angeboten des periodischen Bedarfs. Diese bleiben weiterhin gefragt. Die Renditespanne beträgt 2,4 bis 3,3 Prozent p.a. Die vergleichsweise geringe Spanne belegt die Sicherheit dieser Investitionen.

Wertsicherung bei Wohnimmobilien wird zunehmend anspruchsvoller

Eine sichere Bank sind Wohnungen. Hier hat sich im Vergleich zum Vorjahr am wenigsten verändert. Die Kaufpreise werden laut bulwiengesa-Prognose bis 2024 ein geringeres Wachstum als in den Vor­jahren aufweisen, da Vorhaben in den teuren City-Lagen immer weniger werden und die absoluten Preise bereits ein hohes Niveau erreicht haben.

Trotz eines unsicheren wirtschaftlichen Umfelds mit mehr Kurzarbeit und höherer Arbeitslosigkeit ist die Wohnungsnachfrage gut. In vielen Städten ist weiterhin ein geringes Angebot vorhanden, neue Grundstücke sind rar und teuer. Die erzielbaren Ren­diten bleiben auf einem niedrigen Niveau, zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent liegen diese bei Wohnimmo­bilien in A-Städten. Die Steigerungspotenziale sind vor allem durch gesetzliche Regulierung begrenzt.