Quartier von oben

„Quartiershäuser“ – Hype oder nachhaltiges Produkt?

Dass Sozialimmobilien stark durch die Rahmenbedingungen getrieben sind – Refinanzierung und Ordnungsrecht – ist nicht neu. Besonders evident wird dies aber bei den sog. „Quartiershäusern“, die sowohl bei Betreibern wie auch Immobilienprojektentwicklern, noch weniger bei den Investoren und Banken, Konjunktur haben. Dies lohnt, sich mit diesem „neuen“ Immobilientyp auseinanderzusetzen.

„Alles unter einem Dach“, aber was und wie?

Unter dem schillernden Begriff des „Quartiershauses“ wird gemeinhin ein mehrgliedriges Angebot von Seniorenwohnen und seniorenbezogenen Dienstleistungen „unter einem Dach“ verstanden. Die Module sind in der Regel: Betreutes Wohnen, Wohngemeinschaften, Tagespflege, häufig ein sog. „Quartierscafé“ als Ort der Begegnung und Kommunikation und ein Stützpunkt des ambulanten Dienstes als Nukleus für die Erbringung der im Haus wie aber auch in der Umgebung nachgefragten Betreuungs- und Pflegedienstleistungen.

„Unter einem Dach“ ist dabei mehr konzeptionell gemeint als baulich: Ohne weiteres kann ein Quartiershausprojekt auch in mehreren Baulichkeiten errichtet werden: ein Gebäudekomplex für jede Nutzung. Der Stützpunkt des ambulanten Dienstes kann dabei in jedem der baulichen Einheiten verortet werden. Die Wohnungs- und Platzzahl ist nicht standardmäßig zu fassen: Als Anhalt können als Größenuntergrenzen genommen werden: nicht weniger als 20 Wohnungen mit um 45 – 55 qm Wohnfläche, mindestens zwei Wohngemeinschaften für jeweils mind. zehn NutzerInnen mit einer WG-Fläche von mind. 35 qm je Nutzer und ggfls. eine Tagespflege für wenigstens zwölf Gäste mit einem (bundesländerabhängigen) Flächenbedarf von um 20 qm/Gast. Ausnahmen mögen die Regel bestätigen, aber man tut gut daran, sich aus dem Aspekt der betriebswirtschaftlichen Attraktivität an diesen Werten zu orientieren. Schematisierung verbietet sich allerdings.

Chancen und Risiken solcher Projekte

Derart ambulant strukturierte Senioren-Wohn-Dienstleistungskonzepte sind attraktiv. Sie gewinnen ihre Attraktivität nicht nur aus der ambulant strukturierten leistungsrechtlichen Refinanzierung, sondern auch und vor allem aus der Perspektive der Kunden, die ein modulares, kleinteiliges, individuell gestaltbares Versorgungssetting einer „Einrichtungsversorgung“ vorziehen.

Hinzu kommt, dass sich die Module wechselseitig stützen: das Betreute Wohnen in dieser Leistungskette verschafft dem Mieter größere Sicherheit als bei einem „stand alone-Wohnen“. Die Wohngemeinschaften substituieren die klassische vollstationäre Versorgung und der Stützpunkt des ambulanten Dienstes mit seinen Dienstleistungsangeboten ist der „Backbone“ für Versorgungssicherheit. Entscheidend ist, dass die Module in sich wirtschaftlich tragfähig sind und dass sie als verkettete, nicht integrierte Angebote gesehen und so auch im Markt platziert werden. Ziel ist nicht ein verkapptes Heimangebot zu machen, sondern den Nutzerbedürfnissen entsprechend differenzierte Angebote zu schaffen.

Fallstricke und wie man sie vermeidet

Bei allem Willen, ein kundenorientiertes „ganzheitliches“ Angebot zu machen, ist bei derartigen „hybriden“ Projekten eins zwingend zu beachten: Zuviel des Guten kann verheerende heimrechtliche Konsequenzen haben. Wird nämlich das „unter einem Dach“ konzipiert als integriertes Gesamtangebot unter der Verantwortung eines „Trägers“, mutiert das modular intendierte Projekt zu einem „monolithischen“ Heimangebot.

Der Immobilieninvestor sieht sich dann zwei Schreckensszenarien ausgesetzt: Das eine ist, dass seine hybride Wohnimmobilie auf einmal den heimbaurechtlichen Anforderungen des jeweils geltenden Landesheimrechts entsprechen muss, was sie von der Struktur in der Regel nicht tut. Das andere ist, dass der Pächter als Betreiber seine betriebswirtschaftliche Planung auf den Kopf gestellt sieht. Statt ambulant strukturierter Leistungen muss er „Heimleistungen“ erbringen und in punkto Vergütung wird er mit Versorgungsverträgen und Pflegesätzen konfrontiert. Das eine führt zu Mehrkosten, das andere zu Mindererlösen. Daher ist oberstes Gebot: Verketten, nie integrieren!

Ein „schönes Beispiel“: Das Betreute Wohnen und die Wohngemeinschaften verkettet mit einem vollstationären Pflegeheim der ProjectCare in Dortmund

Wie man es machen kann, zeigt eindrucksvoll das Erweiterungsprojekt der ProjectCare, eines überaus qualitätsorientierten stationären Betreibers, der jahrelange Erfahrungen mit vollstationären Altenpflegeheimen hat, in denen das sog. „Hausgemeinschaftsmodell“ verfolgt wird. Mit dem das vollstationäre Angebot ergänzenden ambulant strukturierten Angebot will der Geschäftsführende Gesellschafter Dr. Joachim Wilbers zweierlei erreichen:

Das Betreute Wohnen, das wir in 54 Wohnungen bieten, ist für uns die kundenorientierte Antwort auf den zunehmenden Wunsch, selbstständig, aber doch mit einem gewissen Sicherheitsnetz zu leben und mit den beiden CORDIAN Wohngemeinschaften für jeweils zwölf Nutzerinnen und Nutzer wollen wir dem zunehmenden Wunsch nach kleinteiligen, sehr familiär ausgerichteten Betreuungsangeboten, insbes. für demenziell veränderte Menschen, nachkommen.

Das Betreute Wohnen und die Wohngemeinschaften sind zwar in Nachbarschaft des vollstationären Heims verortet, werden aber weder als „Annex“ zum Pflegeheim verstanden noch als „Teilbetrieb“ geführt. Das Gebäudeensemble ist daher nutzungsbezogen strukturiert. Die räumliche Nähe zum Pflegeheim ermöglicht die Mitnutzung der dort vorhandenen Angebote, aber weder das Betreute Wohnen noch die CORDIAN Wohngemeinschaften sind auf das Pflegeheim angewiesen oder in dessen Organisation integriert.

Die Betreuungs- und Pflegeleistungen sind ambulant strukturiert. ProjectCare übernimmt die Versorgung mit einem eigenen Pflegedienst. Insgesamt werden rd. 3.700 qm Wohnfläche für rd. 78 Menschen plus Tagespflege und Büros geschaffen. ProjectCare fungiert als Mieter und Dienstleister, nicht als Investor. Dr. Wilbers:

Unsere Kernkompetenz ist Betreuen und Pflegen, weswegen wir auch in Zukunft strategisch auf Kooperationen mit Immobilieninvestoren setzen.

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