Prüfungsverordnung für Immobilienverwalter passiert Bundesrat

Der Bundesrat hat am 26. November der ZertVerwV (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung) zugestimmt. Die Verordnung tritt nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Einige Änderungen müssen zuvor noch von der Bundesregierung genehmigt werden. Wohnungseigentümer haben ab 01.12.2022 einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Rechtlicher Rahmen:

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters können Wohnungseigentümer gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind (§ 26a Abs. 1 WEG). Eine fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die gewerberechtliche Berufszulassung gem. § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Der Bestellung eines zertifizierten Verwalters bedarf es nicht in Anlagen mit weniger als 9 Sondereigentumseinheiten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und wenn weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 2.HS WEG)

Bestandsschutz:

Für bereits tätige Verwalter sieht § 48 Abs. 4 S. 2 WEG einen befristeten Bestandsschutz vor. Danach gelten natürliche und juristische Personen, die am 01.12.2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren, bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 S. 2 WEG).

Grundsätzliches:

Die ZertVerwV ist sehr lückenhaft. Sicher, mittelständische Immobilienunternehmen können in einem nur wenig regulierten Markt am besten agieren. Aber was da in der Verordnung steht, ist einfach zu wenig. Eine bundesweit einheitliche Qualität der Zertifizierung sowie Durchführung und Bewertung kann so nicht erreicht werden. Neben der fehlenden Zielgenauigkeit bestehen auch in der fachlichen Tiefe erhebliche Defizite. Hierauf hat der BFW während des Gesetzgebungsverfahrens mehrfach hingewiesen. Bleibt zu hoffen, dass der DIHK seine übergeordnete Steuerungsfunktion der IHKs vor Ort wahrnimmt, um eine bundesweit einheitliche Durchführung des Zertifizierungsverfahrens sicherzustellen.

Regelungsinhalte:

• Die Industrie- und Handelskammern (IHK) nehmen die Prüfungen ab.
• Vorgaben zu Größe und Zusammensetzung des Prüfungsausschusses enthält die ZertVerwV nicht.
• Verwalter könnten die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die diese anbietet. Es besteht also keine Pflicht für IHKs, die Prüfung durchzuführen. Offen ist daher, wie viele IHKs die Prüfung anbieten werden. Prüflinge sind nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Firmensitzes gebunden.
• Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht öffentlich und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die Teilnahme am mündlichen Teil setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus. Der schriftliche Teil der Prüfung dauert mindestens 90 Minuten und kann auf Papier, oder auch elektronisch durchgeführt werden.
• Die Prüfungsgegenstände ergeben sich aus sehr abstrakt formulierten Sachgebieten gem. Anlage 1 zur ZertVerwV.
• In der mündlichen Prüfung können bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig geprüft werden. Dabei müssen auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Der mündliche Teil der Prüfung soll sich zumindest auf das WEG beziehen.
• Eine bestimmte Art der Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht vorgesehen.
• Die Prüfungsleistung wird nicht benotet. Es gibt lediglich „bestanden“ oder „nicht bestanden“. Die Prüfung ist bestanden, wenn der Prüfling schriftlich und mündlich mindestens 50 % der erreichbaren Punkte erzielt hat.
• Eine nicht bestandene Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden.
• Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und Geprüfte Immobilienfachwirte sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt. Das bedeutet, dass durch ihre Bestellung zur Verwalterin oder zum Verwalter der Anspruch jedes Wohnungseigentümers und jeder Wohnungseigentümerin nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt wird. Für die genannten, zertifizierten Verwaltern gleichgestellten Personen besteht keine Prüfungspflicht.
• In Abänderung des Ursprungsentwurfes hat der Bundesrat der Verordnung mit der Maßgabe zugestimmt, dass sich auch gleichgestellte Personen als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen dürfen. Diese Änderung muss noch von der Bundesregierung genehmigt werden. Erst dann wird die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
• Nach der vom Bundesrat beschlossenen Fassung dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Voraussetzung für die Prüfpflicht ist also die Einbindung in das operative Tagegeschäft der Verwaltung. Nach der Begründung sind das die Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter treffen. Personen, die ausschließlich Tätigkeiten wie Sekretariat oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen keine Prüfung ablegen. Dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit dem operativen Tagesgeschäft der WEG-Verwaltung befasst zu sein.