Nach Jahren des Wachstums gerät der deutsche Projektentwicklungsmarkt ins Stocken. Steigende Zinsen und stark anziehende Baukosten erschweren das Geschäft der Developer deutlich. In den sieben deutschen A-Städten ging zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 das Projektentwicklungsvolumen um 3,6 Prozent zurück, vor allem im Wohnungsbau (-7,6 Prozent).
So gut wie alle Nutzungsarten (Büro, Handel, Wohnen, sonstige) leiden unter unwirtschaftlichen Marktbedingungen wie begrenzten Erträgen bei Mieten und Preisen und weiterhin sehr stark steigenden Kosten bei den Bauleistungen.
Auf Finanzierungsseite zeigt sich, dass Banken bei Projektentwicklungen zurückhaltender geworden sind und mehr Eigenkapital fordern. Developer weichen daher in größerem Umfang auf alternative Kreditgeber aus, die mehr Nachfrage etwa nach Mezzanine-Kapital verzeichnen. Allgemein führen die erhöhten Risiken, etwa durch die enormen Steigerungsraten bei den Baukosten, und das deutlich gestiegene Zinsniveau zu wesentlich höheren Finanzierungskosten.
Das sind zentrale Ergebnisse einer bulwiengesa-Auswertung zum Projektentwicklungsmarkt in Deutschland, die auf der Online-Pressekonferenz „Projektentwickler im Zangengriff von Zinsanstieg, Inflation und Baukostenexplosion“ von bulwiengesa-Vorstand Sven Carstensen und Senior Analystin Ellen Heinrich sowie BF.direkt-AG-CEO Francesco Fedele und CFO Manuel Köppel vorgestellt wurden.
Anhaltender Rückgang in den sieben A-Städten
In den sieben A-Städten Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und München ging allein das Trading-Development-Volumen (also Entwicklungen mit Verkaufsabsicht für das Projekt) über alle Segmente auf 24,4 Mio. qm zurück. Das entspricht gegenüber dem Höchstwert von 2019, als noch 28,5 Mio. qm in Entwicklung waren, einem Rückgang von über 14 Prozent.
Blickt man auf Trading- und Investor-Development, werden die einzelnen Städte weiterhin angeführt von Berlin mit 16,6 Mio. qm vor München (7,8 Mio. qm), Hamburg (7,2 Mio. qm), Frankfurt/Main (5,1 Mio. qm), Düsseldorf (3,6 Mio. qm), Köln (3,8 Mio. qm) und Stuttgart (2,2 Mio. qm).
Trotz des Einbruchs entstehen mit 22,1 Mio. qm knapp ein Drittel der Projektfläche im weiterhin dominierenden Wohnsegment. 15,0 Mio. qm sind als Bürofläche kalkuliert, im Segment Handel kommen weitere 1,9 Mio. qm und für Hotels 2,7 Mio. qm Projektfläche hinzu.
Trend eins: Umland
Im bundesweiten bulwiengesa-Monitoring von über 150 Projektentwicklern, den „Developer Profiles“, ist erkennbar, dass das Bauen im Umland von Metropolen eine wichtige Rolle für diese Unternehmen spielt. So entstehen rund 80 Prozent der Logistikimmobilien dort und bis zu 27 Prozent der neuen Wohnungen.
Trend zwei: Nachhaltigkeit und ESG
Nachhaltigkeit und ESG haben sich als neue, zentrale Qualitätskriterien für Projektentwickler etabliert. Um Aussagen zur Marktentwicklung, zu Angebot und Nachfrage in diesem Segment machen zu können, müssen diese Kriterien konkretisiert werden. Ein Ansatz ist die Dokumentation der Zertifizierungen. Eine erste Auswertung zeigt, dass sich diese Zertifizierungen bisher noch nicht erheblich verändert haben verglichen mit den Jahren „vor ESG“. Ein Großteil der Projektenwickler, das zeigen die „Developer Profiles“, positioniert sich bereits zum Thema ESG. Im Lauf der Zeit wird durch diese Informationen das Thema Nachhaltigkeit transparenter werden.
Trend drei: Stadtquartiere und Umbau
Deutlich sichtbar war in den vergangenen Jahren der Trend zu Stadtquartieren. Nach einer umfassenden Analyse dieses Marktes sind deutlich über 600 Projekte mit entsprechenden Ansätzen in Entwicklung. Demnach sind Quartiere stark auf die A-, aber auch auf die B-Städte konzentriert.
Wegen ihrer absoluten Größe als Projektentwicklungsmarkt sind die A-Städte, allen voran Berlin, auch Zentren für Umnutzungen von Quartieren und Gebäuden. Knapp 8 Prozent aller Projektentwicklungen in den A-Städten sind Umnutzungen.
Logistik-Projektentwicklungen mit enormen Volumina
Durch die Corona-Bedingungen stark angestiegen sind Logistik-Projektentwicklungen. Die regionalen Verteilungen verschieben sich jedoch: Im Langzeittrend ist der rückläufige Anteil von Logistikflächen in den A-Stadt-Regionen zu sehen. Zwar ist der Bedarf für die urbane Logistik enorm, etwa durch Online-Käufe und eine generell wachsende Zahl von Konsumenten. Allerdings zwingen Flächenknappheit und immer höhere Grundstückspreise die Projektentwickler in die Peripherie, also in Regionen außerhalb etablierter Logistikregionen. Bis 2023 werden dort fast 40 Prozent aller Logistikflächen entstehen. Der Trend zu Nearshoring und der weiterhin steigende Anteil des E-Commerce wird die Flächennachfrage und damit Logistik-Projektentwicklungen nicht abreißen lassen.