Gründer und Geschäftsführer von ZINSLAND
Die Online-Finanzierung von Immobilienprojekten wird immer beliebter. So wuchs Crowdinvesting 2017 im Vergleich zum Vorjahr in Deutschland um 221 Prozent auf 130 Millionen Euro. Doch wie funktioniert das alles genau? Carl von Stechow, Gründer und Geschäftsführer der Plattform ZINSLAND, gibt hierüber Auskunft.
Vorteile des Crowdinvesting für Projektentwickler
Der boomende Immobilienmarkt bietet Projektentwicklern viele Chancen. Mit jedem Bauvorhaben steigt jedoch auch ihr Kapitalbedarf. Etwa 20 Prozent Eigenkapital müssen sie aufgrund der stärkeren Regulierung der Banken durch Basel II und Basel III für eine klassische Finanzierung vorweisen. Da oftmals mehrere Bauprojekte parallel durchgeführt werden, ergibt sich ein entsprechend hoher Eigenkapitalbedarf.
Crowdinvesting als Ergänzung der Bankenfinanzierung
Hier kommt das Crowdinvesting ins Spiel. Um Teile des Eigenkapitals übers Internet einzuwerben, wenden sich immer mehr Projektentwickler an einen Online-Finanzierer. Nicht als Ersatz der Bankenfinanzierung, sondern als Ergänzung. Mit dem Kapital aus der Crowd, welches zum Mezzanine-Kapital und somit als eigenkapitalähnliches Mittel zählt, kann er nicht nur die Eigenkapital-Forderungen der Banken erfüllen, sondern auch frühzeitig einen Teil seines Eigenkapitals wieder aus der Bankenfinanzierung auslösen.
Das erhöht die finanzielle Flexibilität des Projektentwicklers enorm, er kann zum Beispiel das Kapital verwenden, um weitere Bauvorhaben anzustoßen. Zwar bieten auch Family Offices Mezzanine an, deren Verzinsung ist aber meist teurer und beinhaltet oft eine zusätzliche Gewinnbeteiligung.
Entscheidet sich ein Online-Finanzierer nach Sichten der vom Projektentwickler eingereichten Unterlagen, das Bauvorhaben mitzufinanzieren, stellt er es den Anlegern auf seiner Plattform umfassend vor. In der Regel werden dazu ein Exposé, ein Kurzporträt des Projektentwicklers, ein erklärendes Video und die relevanten Finanzkennzahlen sowie ein Faktenblatt online gestellt.
Die vom Entwickler benötigte Fundingsumme wird meist innerhalb von wenigen Wochen, manchmal auch nur Tagen, von den Anlegern in Form eines Nachrangdarlehens eingeworben. Laut Kleinanlegerschutzgesetz darf die Summe maximal 2,5 Millionen Euro betragen und Privatinvestoren dürfen nicht mehr als 10.000 Euro je Gesellschaft investieren.
Abhängig vom Bauvorhaben und der Ausgestaltung der Verträge liegen die Laufzeiten der Darlehen in der Regel zwischen 12 und 36 Monaten. Die Rendite der Anleger liegt dabei meist zwischen 5 und 7 Prozent jährlich – je nach Plattform und Objekt. Eine Prospektpflicht gibt es hier nicht. Nach Abschluss der Funding-Phase leitet die Plattform das Geld an den Projektentwickler weiter.
Nebeneffekt: Kostenlose Werbung für Unternehmen und Vertriebsunterstützung ihrer Produkte
Ein weiterer Vorteil von digitalen Finanzierungen für Projektentwickler liegt in der Bekanntmachung der Bauvorhaben im Internet und durch die Medien. Schließlich müssen die Plattformen ihre Projekte intensiv bewerben, um sicherzugehen, dass diese auch wirklich erfolgreich finanziert werden. Ganz automatisch machen sie mit ihren Maßnahmen auch Werbung für den Projektentwickler selbst und vor allem für die Wohn- oder Gewerbeflächen, die neu entstehen. Das unterstützt messbar den Vertriebserfolg des Unternehmens oder des eingeschalteten Maklers.
Digitale Anleihen wecken Interesse bei professionellen und institutionellen Anlegern
Relativ neu im Portfolio der Online-Finanzierer sind Anleihen. Der größte Vorteil für Projektentwickler und Investoren ist dabei, dass die Höhe der Finanzierung nicht limitiert ist wie beim Crowdinvesting. Damit sind die Plattformen zum einen auch für Projektentwickler mit Großprojekten interessant geworden, zum anderen auch für professionelle und institutionelle Anleger.
Um depotfähige digitale Anleihen nach den Auflagen des WpHG und des KWG vermitteln zu können, hat ZINSLAND die Civum Securities GmbH gegründet. Als gebundener Vermittler unter dem Haftungsdach der Netfonds AG (NFS) können sowohl öffentliche als auch private Placement-Anleihen konzipiert werden. In dieser Anlageklasse sind – anders als beim Crowdinvesting – Besicherungsmechanismen möglich, die im Rahmen des Kleinanlegerschutzgesetzes untersagt sind. Im April 2018 hat ZINSLAND einem geschlossenen Nutzerkreis eine erste Anleihe angeboten. Im Sommer soll eine zweite, dann öffentliche Anleihe starten. Dabei wird es sich um eine Hotelimmobilie in Hamburg handeln.
Miteinander statt gegeneinander: Enge Zusammenarbeit mit Banken
Um am wachsenden, aber hoch-kompetitiven Markt erfolgreich bestehen zu können, ist nicht nur ein Team aus Experten auf Seiten der Plattformen wichtig, sondern auch die Kooperation mit den „etablierten Playern“, den Banken. Wie schon eingangs beschrieben, stellen unsere Finanzierungen nicht unbedingt eine Konkurrenz zu den klassischen Finanzierern dar, sondern offerieren für den Projektentwickler und die Banken sinnvolle Ergänzungen. Crowdinvesting in Immobilien ist zu einer eigenen Assetklasse herangereift. Ohne die Plattformen würden in Deutschland weniger Wohnungen, weniger Büros und Gewerbeflächen gebaut. Und mit Anleihen wird der Zug noch einmal mehr Fahrt aufnehmen.