Savills hat unter anderem das Volumen des deutschen Marktes für Pflegeimmobilien ermittelt. Aktuell ist der Markt etwa 201 Milliarden Euro groß. Davon entfallen etwa 64 Prozent auf Pflegeheime und 36 Prozent auf Wohnanlagen des betreuten Wohnens. Das Volumen von Bestandsimmobilien beläuft sich auf circa 186 Milliarden Euro. Weitere 15 Milliarden Euro entfallen auf in Bau oder in Planung befindliche Objekte. Damit machen Pflegeimmobilien rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus. Nach Einschätzung von Savills besitzt der Investmentmarkt noch erhebliches Wachstumspotenzial.
Unterdurchschnittliche Liquidität trifft auf immer mehr Investoren
In den letzten Jahren wurden laut Savills jährlich zwischen ein Prozent bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens gehandelt. Die Liquidität ist damit bislang geringer als am gesamten Immobilienmarkt für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland. Dies liegt unter anderem an den oftmals geringen Losgrößen, dem hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien sowie Defiziten bei den Immobilien selbst. Viele Pflegeimmobilien stehen aufgrund zu geringer Objektgröße, Mängeln bei der Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung. Während für institutionelle Investoren geeignete Produkte knapp sind, steigt die Zahl der aktiven Käufer seit Jahren an. Die Bieterprozesse sind dementsprechend sehr intensiv.
Aktuelle Chancen und Herausforderungen. Und mehr Produkt?
Bei Projektentwicklungen ergeben sich laut Savills Chancen für risikoaffine Käufer. So könnten sich einige Projektentwickler aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten gezwungen sehen zu für sie schlechteren Konditionen zu verkaufen, um frühzeitig an Kapital zu gelangen. Gleichzeitig dürfte die Zahl der Kaufinteressenten niedriger sein als noch vor einigen Quartalen, so dass Bieter in einer besseren Verhandlungsposition sind.
Steigende Kosten belasten aber nicht nur die Projektentwickler, sondern auch die Betreiber von Pflegeheimen. Schon vor der Pandemie schwebte ein Viertel der Betreiber in Insolvenzgefahr und ihre Zahl dürfte weiter ansteigen. Savills erwartet, dass sich Betreiber mit Eigenbestand vermehrt von ihren Immobilien trennen werden. Dadurch dürfte mehr Produkt an den Markt kommen, was vom Risikoprofil aber vor allem für risikoaffinere Investoren in Frage kommt.
Eine weitere Triebfeder für mehr Produkt könnten Veränderungen bei den Landesheimgesetzen in Niedersachsen und Hessen sein. In beiden Bundesländern stehen Reformen an und die Vergangenheit hat gezeigt, dass diese oftmals mit höheren Einzelzimmerquoten bei Bestandsgebäuden einhergehen. Dies erfordert Umbauten in vielen älteren Gebäuden, weshalb diese vermehrt an den Markt gebracht werden dürften.
Empfehlungen und Blick voraus
Insgesamt spricht laut Savills vieles für ein langfristiges strukturelles Wachstum des Investmentmarktes für Pflegeimmobilien. Die Aufwertung des Bestands vor dem Hintergrund hoher energetischer Standards und höherer Ansprüche bei der Ausstattung erfordern massive Investitionen. Hinzu kommt noch der Zusatzbedarf durch den demografischen Wandel. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass diese Mammutaufgaben ohne private Investoren nicht zu stemmen ist.
Damit ein breites Spektrum institutioneller Investoren angesprochen werden kann, müssen laut Savills zügig die aktuell noch vorhandenen Defizite beim Thema ESG und Nachhaltigkeit behoben werden.