Preisanstiege verlagern sich ins Umland der Großstädte.
Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Wohnungen in den kreisfreien Städten und Landkreisen der ostdeutschen Bundesländer zeigt:
In 74 von 76 untersuchten Städten und Landkreisen sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – im Schnitt um 3,8 Prozent.
Im Umland von 7 der 11 ostdeutschen Großstädte steigen die Preise stärker als in der Kernstadt selbst.
Gera (+12,2 Prozent) mit stärkstem Preisanstieg; Halle (2.945 Euro pro Quadratmeter) überholt Leipzig (2.626 Euro).
Der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland zeigt sich im Jahresvergleich robust: In 74 der 76 untersuchten kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen gestiegen, im Durchschnitt um 3,8 Prozent. Die Preisanstiege verlagern sich dabei zunehmend von den Städten in die umliegenden ländlichen Regionen: Im Umland von 7 der 11 ostdeutschen Großstädte verteuerten sich Eigentumswohnung stärker als in der jeweiligen Stadt. Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen zum jeweils 1. September 2026 und 2025 verglichen wurden.
„Viele ostdeutsche Großstädte haben in den vergangenen Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen und entsprechend starke Preissteigerungen erlebt“, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. „Dadurch wird der Preisabstand zum Umland für Kaufinteressenten zunehmend relevant. Gerade bei hohen Finanzierungskosten kann ein deutlich niedrigeres Preisniveau außerhalb der Kernstädte den Ausschlag geben. Die stärkeren Preisanstiege in vielen Umlandkreisen deuten darauf hin, dass diese Standorte zunehmend in den Fokus von Kaufinteressenten rücken.“
7 von 11 Großstädte: Das Umland wächst schneller als die Stadt
Am deutlichsten zeigt sich der Effekt in Leipzig: In der Stadt selbst verteuerten sich Bestandswohnungen binnen eines Jahres von 2.618 auf 2.626 Euro pro Quadratmeter (+0,3 Prozent), während das Umland (Landkreise Leipzig und Nordsachsen) im Schnitt um 5,2 Prozent zulegte. In Magdeburg stiegen die Angebotspreise in den Umlandkreisen Börde, Jerichower Land und Salzlandkreis mit durchschnittlich 4,2 Prozent mehr als doppelt so schnell wie in der Landeshauptstadt selbst (+1,7 Prozent). Ein ähnliches Bild zeigt sich in Erfurt (+2,8 Prozent gegenüber +3,9 Prozent im Umland), Cottbus (+0,2 Prozent gegenüber +2,0 Prozent), Rostock (+1,1 Prozent gegenüber +2,7 Prozent) und Chemnitz (-0,9 Prozent gegenüber +1,9 Prozent). Selbst in Jena, wo die Wohnungspreise in der Stadt bereits kräftig stiegen (+6,5 Prozent), legten die angrenzenden Landkreise mit durchschnittlich +8,8 Prozent noch stärker zu. Potsdam weist dagegen dasselbe Plus auf wie sein Umland (je +3,5 Prozent).
Ein Grund für die oftmals stärkeren Preiszuwächse im Umland dürfte das weiterhin deutlich niedrigere Ausgangsniveau sein. Gerade angesichts hoher Finanzierungskosten achten Käufer stärker darauf, wie viel Wohnfläche sie sich für ihr Budget leisten können. Orte außerhalb der Kernstädte können dadurch an Attraktivität gewinnen, sofern Arbeitsplätze und Infrastruktur der Großstadt weiterhin gut erreichbar bleiben. Gleichzeitig bedeutet das niedrigere Preisniveau, dass bereits moderate absolute Preissteigerungen pro Quadratmeter zu höheren prozentualen Zuwächsen führen können.
Berlin und Dresden als Ausnahmen
In Berlin (+2,9 Prozent) und Dresden (+5,4 Prozent) verteuerten sich die Angebotspreise dagegen etwas stärker als im Umland (+2,2 Prozent bzw. +4,0 Prozent). Beide Städte haben in den vergangenen Jahren deutlich an Einwohnern gewonnen und verfügen über entsprechend etablierte, stark nachgefragte Wohnungsmärkte. In Berlin stieg die Einwohnerzahl seit 2011 um rund 14 Prozent1, in Dresden um rund 9 Prozent2. Während Berlin auch zuletzt weiter wuchs, ging die Einwohnerzahl Dresdens 2025 zwar leicht zurück. Der über Jahre aufgebaute Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt dürfte jedoch dazu beitragen, dass sich die Preise in beiden Kernstädten weiterhin vergleichsweise robust entwickeln.
Halle überholt Leipzig
In Halle (+11,7 Prozent) verteuerten sich Bestandswohnungen ebenfalls stärker als im Umland (Saalekreis: +8,4 Prozent). Aufgrund des deutlichen Preisanstiegs kostet der Quadratmeter in Halle (2.945 Euro) inzwischen mehr als in Leipzig (2.626 Euro). Die Saalestadt galt lange als die günstigere Alternative zum stark nachgefragten Leipziger Wohnungsmarkt, gut angebunden über eine kurze Zugverbindung. Neben dem in der Vergangenheit günstigen Preisniveau dürften auch die Martin-Luther-Universität und mehrere Forschungszentren dazu beigetragen haben, dass das Interesse an Wohnungen und folglich die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Auch für Kapitalanleger ist Halle interessant: Das im Vergleich zu vielen anderen Großstädten niedrigere Kaufpreisniveau ermöglicht weiterhin attraktive Renditen.
Noch stärker als in Halle fiel die Verteuerung lediglich in Gera aus. Die Angebotspreise von Bestandswohnungen in der thüringischen Stadt legten binnen eines Jahres um 12,2 Prozent auf durchschnittlich 1.343 Euro pro Quadratmeter zu. Trotz des kräftigen Anstiegs zählt Gera damit weiterhin zu den günstigsten Wohnungsmärkten unter den kreisfreien Städten. Das niedrige Ausgangsniveau dürfte den starken prozentualen Anstieg mitbegünstigen: Schon geringe absolute Preisaufschläge schlagen hier deutlich stärker zu Buche als in hochpreisigen Städten.