Neues AEG in Kraft: Bahnflächen für den Wohnungsbau

Neue Chancen für den Wohnungsbau: Die sechste Änderung des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) ist am 23.07.2025, einen Tag nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft getreten. Eine zentrale Hürde für die Umnutzung ehemals bahnbetrieblicher Grundstücke wird beseitigt.

Die Neuregelung des § 23 Abs. 2a AEG ermöglicht nun eine Freistellung vom Bahnbetriebszweck, wenn kein Verkehrsbedürfnis für das Grundstück besteht und kein langfristiger Nutzungsbedarf für den Bahnbetrieb prognostizierbar ist. Damit wird das bislang geltende Kriterium des „überragenden öffentlichen Interesses“ am Bahnbetrieb ersetzt – eine gesetzliche Korrektur, die auf erhebliche Kritik aus der Praxis reagiert.

Die bisherige Rechtslage, eingeführt Ende 2023, hatte faktisch zu einem Stillstand bei der Entwicklung brachliegender Bahnflächen geführt. Eine Freistellung war nur möglich, wenn das Interesse an der neuen Nutzung das überragende öffentliche Interesse am Bahnbetrieb überwog – ein Maßstab, der nur in Ausnahmefällen wie Landesverteidigung oder dem Ausbau erneuerbarer Energien erfüllt werden konnte.

Die neue Regelung schafft nun etwas mehr Rechtssicherheit für Projektentwickler und Kommunen. Sie erlaubt eine sachgerechtere Abwägung zwischen dem Erhalt der Schieneninfrastruktur und dringenden städtebaulichen Interessen wie dem Wohnungsbau.

Gleichzeitig bleibt die Möglichkeit zur Reaktivierung von Bahnstrecken gewahrt. Denn eine Freistellung ist ausgeschlossen, wenn sich auf dem Grundstück ein Streckenabschnitt befindet und dessen Wiederinbetriebnahme gefährdet wäre.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: Neue Entwicklungsperspektiven in urbanen Lagen, insbesondere dort, wo Flächen knapp und Wohnungsmärkte angespannt sind. Die Freistellung eröffnet nicht nur bauplanungsrechtliche Spielräume, sondern entlastet auch die Planfeststellungsbehörden, da komplexe Abwägungsprozesse künftig reduziert werden.

Die Herausforderung liegt nun in der praktischen Umsetzung der neuen Chancen. Die Identifikation geeigneter Flächen, die Abstimmung mit der Deutschen Bahn und die Integration in kommunale Entwicklungsstrategien erfordern eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten. Die AEG-Novelle liefert dafür den rechtlichen Rahmen.  

Zusammenfassung zur neuen Rechtslage (§ 23 Abs. 2a AEG n.F.)

Freistellung von den Bahnbetriebszwecken erfolgt, wenn kein Verkehrsbedürfnis für das Grundstück besteht und kein langfristiger Nutzungsbedarf für den Bahnbetrieb prognostizierbar ist.

Eine Freistellung ist u.a. ausgeschlossen, wenn sich auf dem Grundstück eine Bahnstrecke oder ein Streckenabschnitt befindet und durch die Freistellung die Möglichkeit einer Wiederinbetriebnahme gefährdet würde.