Justiziar/Referent Recht, Energie, Bautechnik
Das SPD-geführte Justizministerium (BMJV) hat die Referentenentwürfe zum Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und zur Mietspiegelverordnung (MsV) noch während der laufenden Ressortabstimmung am Koalitionspartner CDU vorbei zur Anhörung veröffentlicht. Nichts Neues und ein weiterer Versuch, einen mietpreisrechtlichen Eingriff zu Lasten der Vermieter ohne vorherige Abstimmung politisch voranzubringen.
Der BFW stellt in seiner Stellungnahme vom 30.10.2020 fest, dass das Reformziel, die Qualität und Akzeptanz von Mietspiegeln bei Mietern, Vermietern und Gemeinden zu erhöhen, nicht erreicht wird.
Stattdessen werden Akzeptanz und Befriedungsfunktion des qualifizierten Mietspiegels durch eine Verringerung der wissenschaftlichen Qualität aufs Spiel gesetzt. „Mathematische Vereinfachungen“, wie z.B. Vorgaben zur Spannenbildung und die Verlängerung der Bindungszeiträume führen dazu, dass sich Mietspiegel immer weiter von den tatsächlichen Marktverhältnissen entfernen.
Mietspiegel werden so immer mehr zum Kosmetikspiegel einer falschen Wohnungsbaupolitik, die durch immer stärkere mietpreisrechtliche Eingriffe zu Lasten der Vermieter dem mietrechtlichen Interessenausgleich nicht mehr gerecht wird.
Die Entwürfe zur Mietspiegelreform müssen daher aus Sicht des BFW umfassend überarbeitet werden. Ziel muss es sein, die tatsächlichen Marktverhältnisse im Mietspiegel auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert darzustellen und zu dokumentieren (siehe Koalitionsvertrag).
Fortgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.
Einige wesentliche Kritikpunkte im Überblick:
Ausgangslage unrichtig dargestellt
Bereits die Bewertung der Ausgangssituation ist in den Entwürfen unrichtig dargestellt. So wird der Verwaltungsaufwand für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels im Mietspiegelreformgesetz auf lediglich 100.000 Euro geschätzt. Dem steht selbst bei kleinen Kommunen ein Aufwand von erfahrungsgemäß mindestens ca. 250.000 Euro gegenüber.
Erfüllungsaufwand nicht beziffert
Hinzu kommt, dass der voraussichtliche Erfüllungsaufwand für die umfangreich geregelte Umsetzung der Auskunftspflichten und die Datenverwertung (siehe unten) bislang nicht beziffert worden ist. Von dem Ergebnis dieser Bewertung hängt aber ab, in welchem Umfang Kommunen motiviert werden, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.
Begründungsmittel erhalten
Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels sollen formale Begründungsmittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie die drei Vergleichswohnungen und die Mietdatenbank aus dem Katalog der möglichen Begründungsmittel herausgenommen werden.
Dies ist sehr kritisch. Denn gerade vor dem Hintergrund der mietpreisrechtlichen Überregulierung, bei der sich auch die im Mietspiegel ausgewiesene Miete immer weiter von der Marktmiete entfernt, muss es dem Vermieter unbenommen bleiben, die im Mietspiegel ausgewiesene Miete mit der konkreten mietpreisrechtlichen Situation der eigenen Bestände und der Situation am Markt abzugleichen. Erst das ermöglicht eine wirtschaftlich und rechtlich sachgerechte Entscheidung über die Form der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens.
Dies gilt umso mehr, weil es auch Wohnungen gibt, die nicht rechtssicher einem konkreten Mietspiegelfeld zuzuordnen sind, wie z.B. auch Seniorenwohnungen oder Wohnungen mit einer speziellen Ausstattung. Statt des Risikos einer unzutreffenden Zuordnung zu einem Mietspiegelfeld kann es dann praktisch sinnvoll sein, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von drei Vergleichswohnungen zu bestimmen.
Auch die Mietdatenbank muss als mögliches Begründungsmittel neben einem qualifizierten Mietspiegel erhalten bleiben. Denn auch wenn Mietdatenbanken bislang noch nicht erstellt worden sind, so ist es im Zuge der Digitalisierung nur eine Frage der Zeit, wann sich die Tür für die Anwendung einer Mietdatenbank weiter öffnet.
Bindungszeitraum beibehalten
Die Reform sieht im Übrigen vor, dass die Anpassung einfacher und qualifizierter Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängert werden. Das reine Kostenargument ist aber nicht interessengrecht. Denn gerade in dynamischen Märkten sind Mietpreissteigerungen höher als die Steigerung der Lebenshaltungskosten. Hierdurch verzerrt bereits jetzt die Anpassung nach zwei Jahren die zuvor ermittelten Werte. Der Abstand zur aktuellen Marktsituation vergrößert sich, so dass dann auch begrifflich von vornherein keine „Anpassung an die Marktentwicklung“ vorliegen kann.
Dies ist ein Widerspruch, der zumindest die Verlängerung der Zweijahresfrist ausschließt.
Vollbeweis für den qualifizierten Mietspiegel erhalten
Die bisherige Vermutungsregelung für qualifizierte Mietspiegel hat sich bewährt. Über die Qualifizierung soll aus Sicht des BFW auch weiterhin Vollbeweis erhoben werden können.
Demgegenüber wertet die neue Regelung einen qualifizierten Mietspiegel, der den Voraussetzungen der Rechtsverordnung entspricht, prozessual mit einer gesetzlichen Fiktion auf, wonach nunmehr gilt, dass dieser Mietspiegel den wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dies ist denklogisch nicht nachvollziehbar, weil nie ganz klar sein kann, ob die jeweils gültige Verordnung tatsächlich dazu führt, dass die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze eingehalten werden. So ist es im ideologisch geprägten Mietpreisrecht durchaus denkbar, dass in der Verordnung nicht nur gegenwärtig, sondern auch zukünftig mathematisch vereinfachende Regelungen getroffen werden, die die Marktverzerrung und nicht die Spiegelung der Marktverhältnisse fördern (siehe auch unten zu § 15 Abs 3 MsV-E, Spannenbildung).
Datenumfang beschränken
Die umfassende Reglung zum Abruf und zur Übermittlung der persönlichen Daten geht zu weit. Daten dürfen nur in dem Umfang abgerufen und übermittelt werden, wie dies für die Umsetzung des folgenden Auskunftsanspruchs erforderlich ist. Dies ist zu prüfen, um den Datenumfang sodann auf das für den Auskunftsanspruch erforderliche Maß zu reduzieren.
Auskunftspflichten gehören nicht in das Zivilrecht
Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen Auskunftsanspruch, der nicht in das Zivilrecht gehört. Gesetzesvollzug, Sanktionierung und Rechtsmittel sind nicht geregelt. Die Regelungen zu den Auskunftspflichten sind daher nicht nur im falschen Rechtsgebiet verortet, sondern auch unvollständig. Nur wenn diese offenen Fragen geklärt sind, kommen Auskunftspflichten in Betracht.
Spannenbildung: Vereinfachte Mathematik vermeiden
„Vereinfachte Mathematik“ entwertet Wissenschaftlichkeit. Denn es wird geregelt, dass bei der Erstellung der Mietspiegel, die oberen und unteren 1/6 bis 1/8 der erfassten Mietwerte pauschal gekappt werden, ohne einzelfallbezogen zu prüfen, inwieweit es sich hierbei wirklich um Wuchermieten oder Gefälligkeitsmieten handelt. Statistische Fehler werden nicht durch gesetzliche Fixierung oder Fiktion richtig.