Justiziar/Leiter Recht
Die Mietrechtsreform soll bis Ende 2026 abgeschlossen sein.
Der Regierungsentwurf enthält gegenüber dem ursprünglichen Referentenentwurf mehrere Nachbesserungen. Insbesondere bei der Indexmiete, beim möblierten Wohnraum und bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wurden Hinweise aus der Praxis zumindest teilweise aufgegriffen. Das ist positiv zu bewerten. Die grundsätzliche Stoßrichtung des Entwurfs bleibt jedoch unverändert. Der Gesetzgeber greift an mehreren Stellen in bestehende Vermietungsmodelle zu Lasten der Vermieter ein.
Indexmiete: Wertsicherung wird eingeschränkt
Die öffentliche Debatte konzentriert sich häufig auf die Frage möglicher Mietsteigerungen. Für professionelle Bestandshalter erfüllt die Indexmiete jedoch vor allem eine andere Funktion. Sie dient der langfristigen Absicherung allgemeiner Kostensteigerungen und schafft Planungssicherheit über lange Bewirtschaftungszeiträume hinweg. Genau diese Funktion wird künftig eingeschränkt.
Besonders deutlich wird dies anhand eines typischen Wohnungsbestandes. Während die Miete künftig nur noch begrenzt an die Inflation angepasst werden kann, entwickeln sich zahlreiche Kostenpositionen unabhängig von gesetzlichen Kappungsgrenzen weiter. Dies betrifft etwa Gebäudeversicherungen, Wartungsverträge, Verwaltungsleistungen, Handwerkerkosten, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsausgaben.
Gerade bei älteren Beständen zeigt sich häufig, dass die Kostenentwicklung deutlich oberhalb der allgemeinen Verbraucherpreisentwicklung liegt.
Für Bestandshalter entsteht dadurch ein wachsender Druck auf die laufenden Erträge.
Sinken die langfristig erwartbaren Erträge eines Wohnungsbestandes, beeinflusst dies unmittelbar Investitionsentscheidungen, Unternehmensbewertungen und Finanzierungsstrukturen.
Die Folge: Investitionen werden verschoben oder einzelne Modernisierungsvorhaben werden zurückgestellt. Genau diese Entwicklung wäre wohnungspolitisch problematisch. Denn ausgerechnet die Investitionen, die für Klimaschutz, Energieeffizienz und Bestandserhalt politisch eingefordert werden, werden wirtschaftlich schwieriger darstellbar.
Möblierter Wohnraum: Mehr Dokumentation, mehr Verwaltungsaufwand
Einen weiteren Schwerpunkt bildet die Regulierung möblierten Wohnraums.
Künftig sollen Möblierungszuschläge grundsätzlich anhand des Zeitwerts der vorhandenen Einrichtung bemessen werden. Gleichzeitig werden zusätzliche Informations- und Dokumentationspflichten eingeführt.
Gegenüber dem Referentenentwurf wurden die Regelungen zwar erkennbar nachgebessert. Die Vermutungsregel für voll möblierte Wohnungen wurde ausgeweitet und die vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist sachgerecht.
Die praktischen Herausforderungen bleiben jedoch bestehen.
Vermieter müssen künftig nachvollziehbar dokumentieren können,
- welche Einrichtungsgegenstände vorhanden sind,
- welcher Zeitwert angesetzt wurde,
- nach welcher Methode dieser Wert ermittelt wurde,
- welcher Möblierungszuschlag verlangt wird,
- welche Informationen dem Mieter erteilt wurden.
Bereits hier entstehen zahlreiche praktische Fragen mit Rechtsunsicherheit.
Die Reform schafft damit ein neues Haftungsrisiko für die Immobilienwirtschaft. Wahrscheinlich ist, dass neue Abgrenzungs- und Bewertungsfragen entstehen, die wiederum die Gerichte beschäftigen werden.
Zusätzlicher Verwaltungsaufwand bindet dort genau jene personellen und finanziellen Ressourcen, die andernfalls für Investitionen in den Bestand zur Verfügung stehen würden.
Kurzzeitvermietung: Mehr Formalisierung, weniger Flexibilität
Erstmals wird auch die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gesetzlich konkretisiert.
Künftig soll die Ausnahme grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Eine einmalige Verlängerung auf insgesamt acht Monate bleibt zwar möglich. Dennoch ersetzt der Gesetzgeber die bisherige Einzelfallbetrachtung teilweise durch starre zeitliche Grenzen. Die praktische Bedeutung dieser Änderung wird häufig unterschätzt.
Denn entsprechende Vermietungsmodelle werden nicht nur von klassischen Apartment-Anbietern genutzt. Auch zahlreiche Wohnungsunternehmen vermieten Wohnungen zeitweise an Projektmitarbeiter, Gastwissenschaftler, Klinikpersonal, Beschäftigte auf Zeit oder Fachkräfte mit vorübergehenden Einsatzorten.
Gerade in wirtschaftsstarken Ballungsräumen besteht hierfür ein tatsächlicher Bedarf.
Die Praxis orientiert sich jedoch selten an starren Fristen. Bauprojekte verzögern sich. Forschungsaufträge werden verlängert. Unternehmensentsendungen dauern länger als ursprünglich geplant.
Für Vermieter hat dies die Konsequenz, dass bestimmte Wohnangebote künftig seltener bereitgestellt werden, obwohl sie für berufliche Mobilität und Fachkräftegewinnung in vielen Regionen wichtig sind.
Die eigentliche Wirkung entsteht durch die Summe der Eingriffe
Mietrecht II fügt dem bestehenden Regulierungsumfeld weitere Einschränkungen hinzu. Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob einzelne Regelungen politisch gut gemeint sind. Maßgeblich ist vielmehr, welche negativen Wirkung sie in der Summe auf Investitionsentscheidungen entfalten.
Franco Höfling
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