Justiziar/Leiter Recht
Auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten können Grundlage einer Kündigung sein. Dies stellt das LG Frankfurt/Main in dem nunmehr veröffentlichten Urteil vom 09.06.2023 (2-11 S 13/23) klar. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen auch aus einer Betriebskostenabrechnung ist danach möglich, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet.
Hintergrund
Wegen behaupteter Mietrückstände, die sich u.a. aus offenen Nebenkostenabrechnungen zusammensetzten, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzugs.
Der Räumungsanspruch ist begründet. Wird die ordentliche Kündigung auf einen Zahlungsverzug gestützt, gilt, dass auch unterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten Grenzen eine ordentliche Kündigung möglich ist.
Praxishinweise
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung aufgrund von Zahlungsrückständen kann, wie hier, bereits in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang in Verzug befindet (siehe auch BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Insoweit kommen auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten als Grundlage einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015, 63 S 158/15). Nichtgezahlte Betriebskosten können aber nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein.
Praktikern sollten dann eine Kündigung wegen nichtgezahlter Nebenkosten in Betracht zu ziehen, wenn der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung unstreitig ist. Dies erzeugt dann den nötigen Druck, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen dann doch noch vor Ablauf der Kündigungsfrist nachkommen. Eine gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs kann man sich dann ggf. ersparen. Es empfiehlt sich also in derartigen Fällen mit der gerichtlichen Geltendmachung des Zahlungsanspruchs zunächst abzuwarten. Das spart Gerichts- und Anwaltskosten. Trotz der Kündigung werden nachhaltig agierende Vermieter nach dem Zahlungsausgleich regelmäßig auch das Mietverhältnis fortführen.
Ist der Nachzahlungsbetrag streitig, empfiehlt es sich natürlich wie bisher zunächst alle Fragen außergerichtlich und einvernehmlich zu klären. Sollte das scheitern, kommt als ultima ratio die gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs in Betracht.