Mietrecht aktuell: Heizen und Lüften im Praxischeck

Der Mieter hat Schimmelschäden nach dem Einbau neuer Fenster selbst schuldhaft verursacht, so das LG Landshut in einem aktuell veröffentlichten Urteil vom 08.01.2025 (15 S 339/23). Praxishinweise siehe unten.

Begründung: Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches. Gegen die Pflichten zum richtigen Heizen- und Lüften hat der Mieter verstoßen. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt – nach Austausch der Fenster – der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

Sachverhalt: Kläger ist der Mieter. Die Parteien streiten über die Frage, wer den Schimmel in eine Mietwohnung beseitigen muss und wie dieser verursacht wurde, sowie über die Höhe einer etwaigen Mietminderung. Vor dem Einbau der neuen Fenster musste der Mieter kaum lüften, da die alten Fenster undicht waren. Der Mieter wurde vom Vermieter darauf hingewiesen, dass er nach dem Einbau der neuen Fenster „vermehrt, richtig“ lüften müsse.  

Praxishinweise: Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung. An die Informationspflichten des Vermieters werden hier keine zu hohen Anforderungen gestellt. Es handelt sich jedoch lediglich um einen Einzelfall. Vermieter sollten sich klar machen, dass der Mieter grundsätzlich nicht wissen muss, in welchem Maß er heizen und lüften muss. Deshalb schuldet er grundsätzlich nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte üblich ist.

Sie sollten als Vermieter ihre Mieter in jedem Fall über ihre Mieterpflichten zum ordnungsgemäßen Heizen und Lüften informieren. Diesbezügliche Merkblätter sind vielfach bereits Vertragsbestandteil.

Die Verbraucherzentrale Bundesverband hat einen sehr gut verwertbaren Ratgeber „Heizen und Lüften: So geht’s richtig“ veröffentlicht. Am wirksamsten ist u.a. mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit voll geöffneten Fenstern. Vom Dauerlüften mit gekippten Fenstern ist abzuraten.

Sehr gut verwertbar ist auch ein Ratgeber des Umweltministeriums. Die enthaltenen Grafiken verdeutlichen Mietern auf einen Blick, was zu beachten ist. M.E. sind die Grafiken auch gut verwertbar für Aushänge am Schwarzen Brett im Treppenhaus.

Vertraglich muss der Vermieter i.d.R. eine Behaglichkeitstemperatur von 20 Grad Celsius am Tag und 18 Grad Celsius in der Nacht voreinstellen, auf die der Mieter bei Bedarf hochregulieren kann. Hiervon zu unterscheiden ist die Temperatur, die gerade noch das erhöhte Risiko für Bauschäden vermeidet. Das Risiko für Bauschäden durch Feuchtigkeit und Schimmel ist von Wohnung zu Wohnung und von Mieter zu Mieter verschieden. Daher gibt es auch keine einheitlichen Aussagen zu Mindestheiztemperaturen in Wohnräumen, um Feuchteschäden zu vermeiden. Die Aussagen schwanken zwischen 15, 16 und 17 Grad Celsius.