Mieterhöhung gewährleistet Nachhaltigkeit

Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion um Inflation und Mieterhöhungen lohnt ein grundsätzlicher Blick auf das Thema. Nachfolgend ein Überblick.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine modifizierte marktübliche Durchschnittsmiete (§ 558 Abs. 1 S.1 BGB). Sie ermöglicht es dem Vermieter, die Miete im laufenden Mietverhältnis in begrenztem Umfang an die marktübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB dient als Kompensation für das gesetzliche Verbot der Änderungskündigung. Hierdurch behält der Vermieter in begrenztem Umfang ein Recht zur Anpassung der Miete an die Dynamik des Marktes.

Bedeutung und rechtliche Grenzen

Eine einmal vereinbarte Miete muss erhöht werden können, um insbesondere eine Anpassung an steigende Verwaltungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung abzudecken.

Die soziale Angemessenheit wird dadurch erreicht, dass die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf.

Soweit sich die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet, kann sie 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Kappungsgrenzenverordnung 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden, aber nie höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Weitere Eingriffe in das Recht zur Mieterhöhung reduzieren die Einnahmen des Vermieters bei steigenden Ausgaben und führen daher tendenziell zu einem Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsstau und gefährden die Liquidität des Immobilienunternehmens.

Wenn daneben die Verwaltungs- und Personalkosten nicht mehr getragen werden können, ist die Existenz des Unternehmens gefährdet. Bestände müssen ggf. veräußert werden. Die nachhaltige und langfristige Bewirtschaftung von Mietwohnungsbeständen ist dann nicht mehr möglich.

Verkehrswerterhöhungen können diese Situation derzeit noch in bestimmten Teilmärkten kompensieren. Es handelt sich jedoch nur um virtuelle und volatile Zuwächse, die erst mit der Veräußerung der Immobilien realisiert werden können.

Soweit also Mietanpassungen an die Dynamik des Marktes auf Grund gesetzlicher Eingriffe nicht mehr oder nur noch sehr begrenzt möglich sind, befördert der Staat die Veräußerung von Mietwohnungsbeständen, weil sich diese als Langfristinvestition wirtschaftlich nicht mehr tragen.

Langfristige Planbarkeit schafft Investitionssicherheit

Eine einmal vereinbarte Miete muss erhöht werden können. Nur langfristig planbare Mieterhöhungspotentiale sichern die Investitionsbereitschaft in den Mietwohnungsbau. Da ein Haus bis zu 100 Jahre und länger steht, ist hierfür auch eine langfristige Prognose im Rahmen einer Wirtschaftlichkeits- und Investitionsberechnung erforderlich.

Liquidität sicherstellen

Über die Mieteinnahmen ist die Liquidität des Immobilienunternehmens sicher zu stellen. Daher muss die wirtschaftlich tragfähige Kalkulation bei einem Mietwohngebäude so erfolgen, dass der Vermieter täglich die notwendigen Ausgaben aus den Einnahmen dieses Gebäudes selbst vornehmen kann, sonst droht die Zahlungsunfähigkeit, wenn nicht andere Einnahmequellen (Mieteinnahmen aus anderen Gebäuden) zur Verfügung stehen.

Prognosesicherheit gewährleisten

Für Investitionen in den Mietwohnungsbau ist die Prognosesicherheit der Wirtschaftlichkeitsberechnung maßgeblich. Daher werden im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung die zu erwartenden Einnahmen den zu erwartenden Ausgaben (laufende Aufwendungen) gegenübergestellt, wobei die Höhe der Beträge kaufmännisch geschätzt oder möglichst korrekt ermittelt wird.

Sofern die mietrechtlichen Rahmenbedingungen stabil gehalten werden, kann sich das Immobilienunternehmen an den Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des eigenen Wohnungsbestandes orientieren. Anderenfalls nicht, so dass die Prognosesicherheit sinkt. Setzt man hierbei aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht die Kosten zu hoch oder die Mieteinnahmen zu niedrig an, unterlässt man ggf. die Investition. Setzt man die Mieteinnahmen zu hoch an, riskiert man ggf. Leerstand.

Steigende Aufwendungen müssen durch Mieteinnahmen gedeckt werden

Laufende Aufwendungen sind Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören u. a. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten, die regelmäßig steigen und daher durch ebenfalls steigende Mieteinnahmen gedeckt werden müssen, um Liquidität und wirtschaftliche Tragfähigkeit des Mietwohnungsbestandes sicher zu stellen.

Beispiele

• Gestiegene Baukosten
• Materialengpässe
• Handwerkermangel
• Risiko: Unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen schaffen Investitionsstau und werden mit der Zeit immer teurer.
• Zu den Verwaltungskosten gehören insbesondere die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte. Steigende Gehälter haben hierauf erheblichen Einfluss.
• Zu den zu kalkulierenden Instandhaltungskosten gehören Kosten von Instandhaltung und Instandsetzung. Diese sind bei der Bildung einer Instandhaltungsrücklage angemessen zu berücksichtigen.