Nach Analyse von JLL sind in den acht Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2023 im Schnitt (Median) um 6,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Damit hat sich die Mietpreisdynamik beschleunigt: Im ersten Halbjahr 2022 hat das Preisplus bei lediglich 3,7 Prozent gelegen. Bei den Kaufpreisen sind die Vorzeichen umgekehrt: Stand hier im Vorjahr noch ein Anstieg um 7,5 Prozent zu Buche, gaben die Angebotspreise zur Jahresmitte um sieben Prozent nach. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandswohnungen.
Eine Stadt sticht in der Mietpreisperformance besonders heraus: Berlin. In der Bundeshauptstadt haben sich die Angebotsmieten im Jahresvergleich um 16,7 Prozent verteuert. Nur in Leipzig sind die Mieten ebenfalls zweistellig gestiegen (11,1 Prozent), in den anderen Metropolen fielen die Mietanpassungen deutlich moderater aus. In Stuttgart sank die Medianmiete sogar um 1,3 Prozent.
„In allen betrachteten Metropolen herrscht eine enorme Angebotsknappheit, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohneinheiten pro Jahr fertigzustellen, ist in den nächsten Jahren nicht realisierbar. Die deutlich sinkende Anzahl an Baugenehmigungen lässt den Schluss zu, dass die Neubauzahlen auf längere Zeit hinter dem Bedarf zurückbleiben werden. Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht“, kommentiert Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.
Der mit Abstand teuerste Mietmarkt ist weiterhin München mit 22,25 Euro/m² im Mittel der angebotenen Neuvertragsmieten. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Betrachtung der Spitzenmiete, die in München mittlerweile bei 32,25 Euro/m² liegt – ein Zuwachs um 7,5 Prozent im Jahresvergleich. Auch hier hat Berlin das stärkste Preisplus hingelegt: In der Spitze haben die Angebotsmieten die 30-Euro-Marke erreicht, was einen Anstieg von 19,3 Prozent bedeutet. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Spitzenmiete somit um die Hälfte verteuert.
Abseits der Metropolen fällt die Preisdynamik geringer aus
Mit der Mietpreisdynamik in den acht Immobilienhochburgen können die Wohnungsmärkte außerhalb der Metropolen nicht mithalten. In den kreisfreien Städten zogen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um 2,7 Prozent an. Mit 4,9 Prozent fällt der Anstieg in den Landkreisen etwas höher aus. Somit werden Mietwohnungen in den Metropolen mit im Schnitt 15,38 Euro/m² um knapp 50 Prozent teurer angeboten als in kreisfreien Städten (zehn Euro/m²) und rund 79 Prozent teurer als in den Landkreisen (8,61 Euro/m²).
Negative Entwicklung der Kaufpreise in fast allen Teilmärkten
Auch bei den Kaufpreisen zeigen die Metropolen eine höhere Dynamik, allerdings in die entgegengesetzte Richtung. Mit einem Rückgang von sieben Prozent (Neubau und Bestand) macht sich hier das veränderte Kaufverhalten deutlicher bemerkbar als in den kreisfreien Städten, wo die Preise um durchschnittlich 5,2 Prozent gesunken sind. In den Landkreisen fällt das Minus mit 2,2 Prozent vergleichsweise gering aus.
Allerdings handelt es sich um Angebotspreise. Sie geben keinen genauen Aufschluss darüber, zu welchen Preisen die Wohnungen tatsächlich verkauft wurden. „Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die echte Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisabschläge aus. Das ist ein klares Zeichen, dass zwischen den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und der potenziellen Käufer immer noch eine Lücke klafft“, erläutert Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation.
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