In den vergangenen Jahren war der deutsche Wohnungsmarkt durch einen steilen Aufwärtstrend geprägt. Selbst die Covid-19-Pandemie konnte die Wohnungsnachfrage nicht bremsen – weder auf Nutzer- noch auf Investorenseite. Doch mit Ukraine-Krieg, Energiekrise, Inflation und Zinsanstieg kam 2022 die Wende: Investoren und Entwickler bremsten die Umsetzung von Projekten, Transaktionen gingen zurück, die Spitzenrendite stieg – zum Ende des 1. Quartals 2023 auf 3,4 Prozent, so die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in ihrem neuen Report „Wohnmarkt Deutschland 2023“.
Zahlen & Fakten
Einige Zahlen signalisieren die Bedeutung von Mietwohnungen in Deutschland. Von den 43 Millionen Wohnungen in ganz Deutschland sind 51 Prozent im Eigentum, 49 Prozent sind Mietwohnungen. Im übrigen Europa hingegen ist eine Wohneigentumsquote von durchschnittlich 69 Prozent vorhanden. Die geringe Bedeutung des Wohneigentums in Deutschland ist einerseits auf den sozialen Wohnungsbau seit dem Zweiten Weltkrieg zurückzuführen, andererseits auf das Mietrecht und das damit verbundene Konzept der Vergleichsmieten. Pro Haushalt leben in Deutschland durchschnittlich 1,94 Personen, mit abnehmender Tendenz, was zu steigendem Wohnungsbedarf in den strukturstarken Regionen führt. Ein weiterer Faktor: Europaweit fühlen sich 28 Prozent der Haushalte von den Wohnkosten überfordert, in Deutschland nur 18 Prozent. Fazit: Deutschland ist eine Nation von Mietern, der Bedarf steigt stetig.
Mietniveau in Regionen und Großstädten sehr unterschiedlich
Das Mietniveau in Deutschland variiert regional und ist in den Top-7-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Köln) am höchsten. Die Durchschnittsmieten steigen überall und unabhängig vom Gebäudealter – am stärksten in den Top-7-Städten und den dazugehörigen Ballungsräumen. Seit 2011 sind die Spitzenmieten um 49 bis 69 Prozent gestiegen. Durch mangelndes Angebot in den Metropolregionen und geringen Wohnungsneubau verlagert sich die Nachfrage vermehrt in die Speckgürtel der Metropolen. Die Bevölkerungsprognose bis 2035 zeigt auch deutliche Unterschiede zwischen den Regionen. So kämpfen die Bundesländer Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern mit sinkenden Bevölkerungszahlen.
Deutschland – Europas sicherer Hafen
Die Risikoeinschätzung der Länder innerhalb Europas variiert deutlich. Deutschland erzielt dank seiner breit aufgestellten, zukunftsorientierten Wirtschaft und niedrigen Verschuldung ein vergleichsweise sehr geringes Investitionsrisiko mit einem Risiko-Indexwert für Deutschland von 2,30 (Zahlen von 2021). Auch die wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie sowie die makroökonomischen Einflüsse von Ukraine-Krieg, steigenden Zinsen und hoher Inflation betreffen die europäischen Länder unterschiedlich stark. Für Spanien bleibt eine Risikoeinschätzung von 3,50, für Frankreich von 3,20, für das Vereinigte Königreich von 2,70. Deutschland bleibt für Wohninvestments im europäischen Vergleich der sichere Hafen.
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