Leiter Research bei der Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft
Würde sich die gesamte Weltbevölkerung in einer Stadt konzentrieren und diese so dicht besiedelt sein wie Paris mit knapp 21.000 Einwohnern je Quadratkilometer, nähme diese Weltstadt eine etwa so große Fläche ein wie Deutschland. Von dieser Einwohnerdichte sind die deutschen Großstädte noch weit entfernt. München liegt hier mit fast 5.000 Einwohnern je Quadratkilometer in Führung, in Berlin ballen sich auf dieser Fläche rund 4.000 Menschen, in Hamburg sind es nur 2.400.
Aber auch in Deutschland schreitet die Urbanisierung rasant voran. Prognosen rechnen alleine für Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und München bis 2035 mit weiteren bis zu 1,1 Millionen neuen Einwohnern. Um den zunehmenden Bedarf an Wohnraum abzudecken, müsste der Wohnungsbau der vergangenen Jahre erheblich gesteigert werden.
Viele Großstädte haben sich entsprechend ambitionierte Neubauziele für die Zukunft gesetzt. So sollen in München künftig jährlich 8.500, in Hamburg 10.000 und in Berlin zwischen 15.000 bis 20.000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden. Vor dem Hintergrund knapper werdender Freiflächen rückt dabei die innere Verdichtung immer mehr in den Fokus stadtplanerischer und immobilienwirtschaftlicher Betrachtungen.
Dachaufstockung – viel Potenzial oberhalb der Traufe
In öffentlichen Diskussionen werden derzeit häufig Dachaufstockungen als ein Lösungsweg bewertet. Aufgrund der hohen Herstellungskosten und vielfältiger Regularien (u. a. Brandschutz) tragen Dachaufstockungen allerdings bislang nur marginal zur mengenmäßigen Ausweitung des Wohnungsangebotes bei. Schätzungen gehen hier von jährlich rund 10.000 Wohneinheiten aus, was in etwa vier Prozent der in Deutschland fertiggestellten Wohnungen entspricht.
In der Praxis erfolgen die Maßnahmen überwiegend im Rahmen bereits anstehender umfassender Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen oder sie konzentrieren sich auf stark nachgefragte innerstädtische Viertel der deutschen Großstädte mit überdurchschnittlichen Mieten und Kaufpreisen.
In Berlin lagen 2017 beispielsweise 35 Prozent aller Mietangebote in den fünf Berliner Ortsteilen Mitte, Friedrichshain, Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Kreuzberg. Insgesamt werden die Dachgeschosswohnungen aufgrund ihrer Attraktivität bei adäquater Ausstattung tendenziell im höherpreisigen Segment angeboten. Daher lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten für neugebaute Dachwohnungen in Berlin für das Jahr 2017 bei 14,20 Euro pro Quadratmeter und damit oberhalb aller anderen neu gebauten Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (13,70 Euro pro Quadratmeter).
Stadtreparatur durch Baulückenschluss
Ein weiteres Element der Nachverdichtung ist das Schließen von Baulücken, deren Flächenpotenziale für Deutschland grob mit 92.000 ha Fläche beziffert werden. Während die Bebauung einer Lücke im Blockrand im Sinne der „Stadtreparatur“ aufgrund der visuellen Aufwertung eines Straßenbildes meist allgemein begrüßt wird, stößt die zusätzliche Verdichtung bereits bebauter Grundstücke häufiger auf Ablehnung der Bewohner.
Zunächst einmal bedeuten mehr Personen auf einer gleichbleibenden Fläche eine erhöhte Konkurrenz dieser Menschen untereinander – sei es um Kinderbetreuungsplätze, Parkflächen oder um einen Sitzplatz in der U-Bahn. Hinzu kommen mögliche Sichtbehinderungen bzw. die zusätzliche Verschattung der eigenen Wohnung, des Gartens oder Balkons, die durch zusätzliche Bebauung häufig drohen.
Darüber hinaus gibt es vielerorts Vorbehalte gegenüber baulichen Maßnahmen innerhalb eines Wohnquartiers, weil befürchtet wird, dass Freiflächen reduziert werden, das Erscheinungsbild eines Viertels zu sehr verändert werden könnte oder der damit einhergehende Wandel in der Bewohnerschaft zu sozialen Konflikten bis hin zu Verdrängungsprozessen (Gentrification) führen kann.
Für institutionelle Investoren sind Baulücken in der Regel erst ab einer bestimmten Größe attraktiv, da die Baukosten bei kleineren Projekten proportional höher sind als bei Großprojekten. Das größte Verdichtungspotenzial in bestehenden Siedlungen wird so häufig auf den Grundstücken größerer Bestandshalter gesehen, die gesamte Quartiere verwalten. So schätzt beispielsweise Vonovia bei seinem Wohnungsbestand von über 330.000 Wohneinheiten das Nachverdichtungspotenzial auf rund 30.000 Wohnungen.
Konversion als Chance für Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft
Äußerst bedeutsam für die Entwicklungsperspektiven wachsender Kommunen sind Konversionsareale wie ehemalige Industrie-, Bahn- oder Militärflächen, auf denen sich neue Quartiere zum Wohnen, Arbeiten und Leben entwerfen lassen. Die Schätzungen für das gesamte Flächenpotenzial reichen bis zu 176.000 Hektar deutschlandweit.
Alleine die weitere Konversion von Militärstandorten verspricht von 2011 bis 2020 eine Freigabe von weiteren 37.000 ha Fläche. Auch im Zuge der Überplanung disponibler Bahnliegenschaften ergeben sich neue Spielräume für die Stadtentwicklung. Kennzeichnend dafür ist eine Vielzahl von Projekten, die auf ehemaligen Bahnflächen neue, integrierte Stadtquartiere schaffen (siehe Tabelle). Alleine das Unternehmen Aurelis hat 2002/2003 mehr als 30 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche von der Deutschen Bahn übernommen, von denen bis heute ca. 20 Millionen Quadratmeter fertig entwickelt bzw. weiterveräußert oder vermietet wurden.
Für institutionelle Investoren eröffnet die Bebauung solcher Brachen die Chance zum Kauf größerer Neubauprojekte in attraktiven, meist innenstadtnahen Lagen. Aufgrund des i. d. R. langen Entwicklungshorizonts und der damit verbundenen Unsicherheiten (z. B. über künftige Marktparameter) sowie der meist noch nicht vorhandenen Standortqualität erfordern Quartiersentwicklungen von den beteiligten Akteuren allerdings auch ein gewisses Maß an Pioniergeist.