Der heute vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2022 beschreibt zum 46. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Seit nunmehr 17 Jahren steigen die Immobilienpreise. Selbst das coronabedingte Auf und Ab der Konjunktur seit zwei Jahren führt nur zu partiell sinkenden Preisen. Im Vergleich zu 2020 hat sich das Wachstum sogar wieder gesteigert.
Die Ergebnisse für 2021 auf einen Blick:
· Gesamtindex (segmentübergreifend): 4,6 Prozent (2020: 3,8 Prozent)
· Teilindex Wohnen: 5,7 Prozent (2020: 5,2 Prozent)
· Teilindex Gewerbe: 2,1 Prozent (2020: 1,0 Prozent)
Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch
Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt von hoher Nachfrage geprägt, die mit dem bestehenden Angebot nicht gedeckt werden kann. Vor allem Kaufobjekte werden massiv nachgefragt. So steigen die Kaufpreise für Reihenhäuser um 7,8 Prozent, Grundstückspreise für Einfamilienhäuser um 7,6 Prozent und Neubau-Eigentumswohnungen um 6,4 Prozent. Dagegen ist der durchschnittliche Mietanstieg bei Wohnungen im Neubau (3,6 Prozent) und Bestand (2,2 Prozent) vergleichsweise moderat.
Büromarkt: Mieten steigen, Leerstände aber auch
Die durchschnittlichen Büromieten legen leicht um 1,9 Prozent zu. Preisanstiege werden vor allem in Neubauprojekten registriert, die derzeit deutlich erhöhte Baukosten aufwenden und überdurchschnittlichen Qualitätsansprüchen genügen müssen, gerade im Hinblick auf Nutzerwünsche und ESG-Kriterien. Dem gegenüber steht ein sich langsam normalisierender Flächenumsatz (+8,5 Prozent im Vergleich zu 2020) und ein deutlich erhöhtes Fertigstellungsvolumen (+10,2 Prozent) im Jahr 2021. Auch die Prognose zeigt: Die Pipeline ist gut gefüllt. Einzelne Planungsverschiebungen sind aufgrund von Materialknappheit und fehlenden Baukapazitäten wahrscheinlich, aber die generelle Projektumsetzung erscheint zumeist gesichert. Im Kontext der sich verändernden Büroarbeitswelt (Homeoffice, Flexible Workspace etc.) steigt der Leerstand 2021 um mehr als 12 Prozent an. Grund zur Sorge besteht jedoch nicht, in vielen Märkten werden aktuell nur notwendige Fluktuationsreserven im Bereich einer Leerstandsquote von 4 bis 5 Prozent frei.
Einzelhandel im Transformationsprozess
Lockdown, Zugangsbeschränkungen, niedrige Kundenfrequenzen, Umsatzverschiebung in Richtung Onlinehandel – das Jahr 2021 startet für den stationären Einzelhandel denkbar ungünstig. Im Verlauf der zweiten Jahreshälfte hellt sich die Situation auf, so dass vom Statistischen Bundesamt ein nominaler Umsatzanstieg um rund 2,7 Prozent (bis November 2021) berichtet wird. Insgesamt ist der Einzelhandel dem zweiten Jahr unter Pandemiebedingungen vergleichsweise stabil begegnet. Gleichwohl macht sich der anhaltende Druck auf die Ertragslage im stationären Einzelhandel bemerkbar, u. a. durch erhöhte Aufwendungen für Sicherheitsmaßnahmen, schwierige Beschaffungssituation aufgrund teils eingeschränkter Warenverfügbarkeit etc. Wie bereits im Vorjahr sinken die Mieten in allen Stadtkategorien – vor allem die Spitzenmieten in den 1a-Lagen (-3,0 Prozent), während Neben- und Stadtteillagen deutlich weniger betroffen sind.