Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser klettern wieder, teils sogar stärker als die Mieten. Das zeigt eine Auswertung der Stiftung Warentest. Haben Kaufinteressenten also den besten Zeitpunkt zum Einstieg verpasst? Nicht unbedingt: Es gibt enorme Unterschiede – und selbst in teuren Metropolen gibt es noch vergleichsweise günstige Viertel.
Für die Analyse der Immobilienpreise und Mieten hat die Stiftung Warentest die Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ausgewertet, und zwar für die Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Im Fokus standen Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden.
2023 gaben die Immobilienpreise im Schnitt noch um 6,3 Prozent nach, inzwischen sieht die Lage wieder anders aus: „Die Immobilienpreise haben sich insgesamt stabilisiert und steigen wieder“, erklärt Heike Nicodemus, Testleiterin bei Stiftung Warentest Finanzen. Deutschlandweit legten die Preise im dritten Quartal im Jahresvergleich um 3,8 Prozent zu. Doch die Unterschiede sind groß: In Köln zum Beispiel verteuerten sich Eigentumswohnungen um 5,5 Prozent, in Stuttgart nur um 1,2 Prozent.
Die Expertin rät: „Potenzielle Immobilieninteressenten sollten ihre Kaufentscheidung nicht allzu sehr auf die lange Bank schieben.“ Noch sei bei den Wohnimmobilien das Preisniveau aus dem Jahr 2022 nicht wieder erreicht. Außerdem lohne sich ein Blick auf Immobilien abseits der Innenstädte und Trendviertel. „Wer bereit ist, Abstriche bei Lage und Ausstattung zu machen, kann deutlich sparen“, so Nicodemus. In Frankfurt am Main etwa kostet eine neuwertige Wohnung in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung durchschnittlich 11.110 Euro pro Quadratmeter, in mittlerer Lage mit mittlerer Ausstattung weniger als die Hälfte.
Entscheidend für Kaufinteressenten ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten ein Käufer für eine vergleichbare Wohnung zahlen muss. „Werte unter 22 sind günstig, über 27 ungünstig“, sagt Nicodemus. Betrachtet man die sieben größten deutschen Städte, ist das Verhältnis in Berlin mit durchschnittlich 34,7 am höchsten. „In Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart liegt der Wert derzeit aber noch unter 27 – hier könnte sich ein Kauf langfristig eher lohnen.“
Der ausführliche Vergleich der Top-7-Städte ist in der Januar-Ausgabe von Stiftung Warentest Finanzen und unter www.test.de/immobilienpreise veröffentlicht. Für Berlin, Köln und Frankfurt am Main ist zudem detailliert aufgeschlüsselt, welche Stadtteile besonders teuer und welche vergleichsweise günstig sind. Noch mehr Daten gibt es online: Hier finden sich auch die Durchschnittspreise 2024 für alle 400 deutschen Kreise und Städte – aufgeschlüsselt nach Lage und Ausstattung.